El arrendatario dañó el inmueble y no paga las reparaciones

¿Tienes razón?

Su capacidad para reclamar se basa en tres cosas: 1) el inventario de entrega y estado del inmueble al inicio del contrato; 2) evidencia del daño durante la vigencia del arrendamiento (fotos, videos, informes técnicos, presupuestos de reparación); 3) existencia de depósito o garantía contractual para cubrir daños. Si al inicio hubo un inventario firmado que describía el estado y ahora existen diferencias evidentes y acreditadas por peritaje o presupuesto, usted tiene una base fuerte para exigir reparación o pago por los daños. Si no hay inventario inicial, la discusión será sobre quién probó el estado previo; la carga de la prueba puede complicar su reclamación, pero no la hace imposible si hay testigos o documentación que demuestre el deterioro.

Cómo se soluciona

1. Documente inmediatamente el daño. Tome fotografías y videos con fecha, haga un registro detallado de lo afectado y pida presupuestos de reparación por escrito. Si es posible, obtenga un informe técnico (por ejemplo de un perito o contratista especializado) que describa la causa y el costo estimado.

1. Revise el contrato de arrendamiento y el inventario de entrega. Examine las cláusulas sobre conservación, reparaciones y uso de la garantía. Si el contrato prevé retención del depósito para daños, notifíquele formalmente al arrendatario su intención de aplicar la garantía y detallar el monto.

1. Envíe un requerimiento de pago con constancia de recibido. Adjunte fotos y presupuestos y solicite la reparación o el pago del valor. Indique que, de no atender, acudirá a la conciliación o a la vía judicial para reclamar reparación y costos.

1. Utilice la conciliación extrajudicial si la ley o el contrato la exigen. En la conciliación podrá presentar pruebas y proponer soluciones: que el arrendatario pague, repare por cuenta propia o acepte retención de depósito.

1. Si no hay acuerdo, valore la demanda por reparación de daños o el cobro del valor. En juicio podrá pedir reparación, indemnización por deterioro y el pago de costas. Si hay bienes del arrendatario que puedan garantizar la deuda, solicite medidas para asegurar el cumplimiento.

1. Proceda a reparación y justifique el gasto si necesita usar la garantía. Si usted realiza las reparaciones y usa la garantía, conserve facturas y contratos de los trabajos para justificar el uso del depósito si luego hay disputa.

Qué puede hacer usted solo: documentar daños, solicitar presupuestos y emitir el requerimiento formal. Cuándo contratar abogado: si el arrendatario se niega, si pretende recuperar el inmueble por otros motivos, o si hay riesgo de perder la garantía por manejos indebidos.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchos arrendatarios responden al requerimiento y pagan o reparan. Un acuerdo escrito que detalle trabajos y plazos evita conflictos posteriores.

2) Acuerdo o conciliación: en conciliación se puede acordar que el arrendatario repare, pague por partes o permita la retención del depósito. Un acuerdo conciliado es ejecutable si se incumple.

3) Juicio y ejecución: si demanda, el juez puede ordenar el pago por los daños y la reparación. Si gana, cobrará con las garantías o bienes que existan; si el arrendatario está insolvente, la sentencia puede quedar como reconocimiento sin cobro inmediato. También existe el riesgo de que, si usted actuó fuera de lo contractual (por ejemplo, botó pertenencias o hizo cambios sin notificar), el juez estime que el arrendador excedió sus facultades.

Y si gana, ¿cobro? Dependerá de la disponibilidad de bienes y de la existencia de la garantía. La retención del depósito o el cobro sobre bienes son las vías prácticas más habituales; sin bienes, la sentencia puede tardar en convertirse en cobro efectivo.

Errores que arruinan el caso

• No hacer inventario al inicio: dificulta probar que el daño fue causado durante el arriendo.
• No fotografiar con fecha o no conservar presupuestos y facturas: debilita la cuantificación del daño.
• Usar la garantía sin justificar el monto con presupuestos o facturas: puede dar lugar a reclamaciones del arrendatario.
• Desechar pertenencias del arrendatario sin procedimiento: puede generar reclamación por pérdidas y gastos.
• Aceptar acuerdos verbales de reparación sin documento que detalle trabajos y plazos.