Áreas comunes sin terminar o dañadas

¿Tienes razón?

Su caso depende de tres ejes. Primero, quién tenía la obligación de terminar o reparar el área: la constructora hasta la entrega y el periodo de garantía, y después la administración o la copropiedad, según lo pactado en el reglamento de propiedad horizontal. Segundo, qué contrato o acta de entrega existe. Si las áreas comunes aparecen en el reglamento o en la promesa de venta como entregadas y no lo están, es incumplimiento. Tercero, la naturaleza de los daños: obras inconclusas (sin acabados, sin instalaciones), fallas funcionales (ascensor sin servicio), o daños que afecten seguridad.

Si usted es propietario y el daño apareció tras la entrega, es importante revisar las actas de entrega y mantenimiento. Si la constructora se comprometió a entregar ciertas obras y aún hay trabajos pendientes, la copropiedad puede reclamarle. Si la administración ha administrado mal recursos o no ejecuta obras aprobadas por la asamblea, la vía es la copropiedad: solicitar reparaciones mediante acta, exigir rendición de cuentas y, si procede, abrir procesos contra quienes administraron mal.

No descarte la vía penal si hay indicios de corrupción en recursos de la copropiedad o de contratación irregular: esa hipótesis exige prueba y asesoría especializada.

Cómo se soluciona

1. Documente y organice la información:

• Fotografe y videograbe las áreas comunes sin terminar o dañadas. Identifique fechas y circunstancias.
• Reúna el reglamento de propiedad horizontal, el acta de entrega de la obra y la promesa de compraventa, si existe. Busque cláusulas sobre acabados y garantías.
• Reúna pruebas de reuniones de asamblea, actas donde se aprobó obra o presupuesto, y facturas si se hizo algún gasto.

1. Reclame formalmente a quien corresponda:

• Si la constructora sigue obligada por garantía, envíele una comunicación fehaciente solicitando la reparación. Si la responsabilidad es de la administración, lleve el asunto a la asamblea o al administrador y pida que se deje constancia en acta.
• Use derecho de petición si necesita una respuesta oficial por escrito de la administración o de la constructora.

1. Solicite una inspección técnica:

• Pida un informe de un profesional (ingeniero o arquitecto) que establezca causas, gravedad y costos aproximados de la reparación. Ese informe vale para la negociación y, si no hay acuerdo, como prueba en juicio.

1. Promueva la solución en asamblea o conciliación:

• En la asamblea de copropietarios pueden aprobar presupuesto para reparar o definir mecanismos para reclamar a la constructora. En caso de conflicto, utilice centros de conciliación para intentar un acuerdo con la constructora o entre copropietarios.

1. Demanda y opciones judiciales:

• Si la constructora no cumple, la copropiedad puede demandar por incumplimiento contractual. Si la administración se niega a ejecutar obras aprobadas o malversó recursos, la copropiedad puede pedir rendición de cuentas o reemplazar administradores y reclamar daños.

¿Qué puede hacer usted sin abogado y qué no? Usted puede reunir evidencia, promover actas en la asamblea y enviar comunicaciones. Necesita abogado si hay que litigar contra la constructora o si hay que interpretar el reglamento para determinar responsabilidades; también si sospecha de malversación o corrupción en la administración.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una negociación y reparación: la constructora acepta el reclamo y repara las áreas o entrega lo pactado. La copropiedad firma un acta de cumplimiento que evita futuros litigios.

2) Acuerdo en conciliación o asamblea: se pacta una solución técnica y financiera aceptable para la mayoría; por ejemplo, la constructora aporta materiales y la copropiedad mano de obra, o hay un pago para contratar a un tercero. Los acuerdos protocolizados son ejecutables.

3) Juicio: la copropiedad o un propietario demanda. El proceso puede resultar en una condena que obliga a reparar o pagar; si la administración incumplió, puede haber medidas de rendición de cuentas y sustitución de administradores. Si la parte demandada no tiene activos, la sentencia será difícil de ejecutar.

Y si gana, ¿cobro? Igual que en otros casos: la sentencia reconoce el derecho pero la ejecución depende de bienes o de la solvencia de la contraria. La copropiedad debe evaluar si demandar compensa los costos y tiempos frente a negociar.

Errores que arruinan el caso

• No dejar constancia en acta de asamblea o en el libro de administración. Si no está en acta, la exigencia colectiva pierde fuerza.
• No solicitar una inspección técnica temprana. Sin informe independiente, la contraria puede alegar que el daño se originó por uso indebido.
• Gastar fondos comunes sin autorización para «arreglar rápido» y luego intentar reclamar a la constructora. Las decisiones sobre gasto deben pasar por la asamblea.
• No seguir el procedimiento interno del reglamento de propiedad horizontal para reclamaciones; saltarlo puede invalidar gestiones posteriores.
• Firmar acuerdos hands-off sin revisar la letra chica: aceptar una «compensación» verbal puede cerrar la puerta a demandas posteriores.