Herencia con hipoteca: no sabemos que hacer

¿Tienes razón?

Cuando una persona hereda una vivienda con hipoteca, lo que determina si la deuda recae sobre ti son tres cosas: la forma en que aceptes la herencia, la naturaleza de la obligación hipoteca (si es personal o real) y el patrimonio del causante. Si aceptas la herencia pura y simplemente, heredas activos y pasivos: la deuda se integra con los demás bienes. Si aceptas la herencia a beneficio de inventario, respondes sólo con los bienes heredados; si renuncias, no tomas ni los activos ni las deudas. Además, hay hipotecas que gravan específicamente el bien: aunque renuncies a la sucesión, el bien puede seguir afecto a la hipoteca en la medida que el comprador o los herederos quieran retenerlo.

Para saber dónde estás de verdad, debes conseguir: el testamento o la declaración de herederos (si existe), la escritura de compraventa y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, la escritura de constitución de hipoteca y el estado de la deuda con el banco. No sirve sólo la palabra del banco o de otros herederos: la inscripción en Conservador y la información de saldo son las pruebas.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación básica tú mismo. Pide copia del testamento o de la declaración de herederos; solicita una nota simple en el Conservador de Bienes Raíces para ver cargas inscritas; pide al banco un estado de cuenta del crédito hipotecario. Exporta y guarda toda la comunicación por escrito.
2. Decide si aceptarás la herencia a beneficio de inventario, pura y simplemente, o si renunciarás. La mayoría de las personas que temen deudas optan por el beneficio de inventario o por renunciar. El beneficio de inventario limita la responsabilidad a los bienes heredados; la renuncia te saca del proceso. La decisión se comunica por escrito y, cuando procede, se inscribe o se formaliza ante los organismos competentes.
3. Si optas por conservar la vivienda y pagar la hipoteca, solicita al banco información sobre posibilidades de refinanciar, subrogar o negociar condiciones. Lleva la documentación: escritura, certificado de inscripción, y tu identificación. Si el banco considera que los ingresos del heredero son insuficientes, propon una venta del bien para cancelar la hipoteca.
4. Si hay varios herederos, convoca una reunión y documenta la propuesta: venta y reparto, pago por parte de uno de los herederos con compensación, o adjudicación con aceptación de la carga. Todo acuerdo debe quedar por escrito y, si hay adjudicación, inscribirse en Conservador con la modificación de dominio y la anotación correspondiente.
5. Si existiera contestación con el banco (por ejemplo, ejecución hipotecaria iniciada por impago), consulta a un abogado para estudiar medidas judiciales, incluida la oposición a la ejecución, acuerdos extrajudiciales, o la solicitud de medidas cautelares cuando procedan.

Qué puede hacer una persona sin abogado: pedir información, reunir documentos, proponer y firmar acuerdos simples entre herederos, y renunciar o aceptar la herencia mediante los trámites administrativos básicos. Cuando la cuestión pase a juicio o exista riesgo de pérdida del bien, necesitarás asesoría profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o un acuerdo entre herederos y banco. Lo más frecuente es que los herederos acuerden vender el inmueble o que uno lo adjudique con pago de compensaciones. Un acuerdo puede evitar juicios y permitir que la hipoteca se cancele en la compraventa.

2) Acuerdo o conciliación formalizada. Se puede pactar con el banco una novación, subrogación o prórroga del crédito si el heredero acepta continuar con la deuda. Un acuerdo aceptado por todas las partes y formalizado evita el riesgo de ejecución; además puede incluir condiciones más blandas que una sentencia. En ocasiones, el banco acepta recibir el pago de la deuda con los fondos de la venta del inmueble.

3) Juicio o ejecución hipotecaria. Si no hay acuerdo y el crédito está impago, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria. En ese escenario, si el inmueble se vende judicialmente, la prioridad la tienen los créditos garantizados por la hipoteca; la sentencia puede ordenar la venta. Si se gana la demanda contra la sucesión y la sentencia condena al pago, cobrar dependerá de la existencia de bienes suficientes en la masa hereditaria: una sentencia no garantiza cobro si no hay patrimonio.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable contra la sucesión convierte el derecho en obligación de pago por parte de la masa hereditaria; pero si la masa no tiene bienes líquidos, cobrar puede ser difícil. La ejecución sobre el inmueble permite cobrar por el precio de venta, sujeto al orden de prelaciones en el proceso.

Errores que arruinan el caso

• Firmar documentos sin leerlos: aceptar adjudicaciones o pagar sin tener copia del estado de la deuda. Esto puede atarte a condiciones que luego no puedes revertir.
• No pedir la inscripción o copia en el Conservador de Bienes Raíces: muchas disputas se deciden por la inscripción.
• No formalizar acuerdos entre herederos por escrito y con la firma de todos: los acuerdos verbales luego son difíciles de probar.
• Dejar pasar la comunicación con el banco sin respuesta escrita: la falta de registro complica la negociación y la defensa en juicio.
• Entregar o disponer del inmueble antes de cancelar o regularizar la hipoteca: podrías responder por daños o ser demandado.