Incumplimiento de promesa de compraventa por gravámenes

¿Tienes razón?

Tres elementos determinan si puedes exigir cumplimiento, anular la promesa o reclamar la cláusula penal:

1) El contenido de la promesa de compraventa. Si la promesa declara que el inmueble se entrega libre de gravámenes o condiciona el traspaso a la obtención de una escritura sin cargas, esto pesa mucho a tu favor. Si la promesa era poco concreta o dejó el saneamiento para la escritura definitiva, la situación es más compleja.

2) La existencia y naturaleza del gravamen. Averigua si la hipoteca fue inscrita antes o después de tu promesa y si es anterior con mejor derecho. Si la hipoteca está inscrita y vigente, el vendedor tiene la obligación de sanearla si la promesa se lo exige.

3) Las obligaciones contractuales y la cláusula penal. Muchas promesas incluyen una cláusula penal por incumplimiento: fija un monto o un porcentaje como multa. La ley otorga límites generales a las penalidades abusivas, pero lo decisivo es si la cláusula penal está bien redactada y si las partes acordaron expresamente quién soporta los riesgos de cargas posteriores.

Si la promesa establece que el inmueble debe entregarse libre de gravámenes y la hipoteca no fue informada, tienes una base sólida para exigir el saneamiento, la rescisión y/o el cobro de la cláusula penal. Si la promesa te advirtió y aceptaste la compra con cargas, tu posición es más débil.

Cómo se soluciona

1) Documenta: pide copia de la promesa autenticada, solicita un certificado de hipotecas y gravámenes en el Conservador y reúne comprobantes de los pagos que hayas hecho (abonos, boletas, transferencias). Guarda toda la correspondencia con el vendedor y el corredor.

2) Reclamación extrajudicial: envía una carta o correo fehaciente al vendedor exigiendo que sanee el gravamen, cancele la hipoteca o proceda conforme a la cláusula penal. Solicita una propuesta de solución por escrito y fecha de cumplimiento. Conserva constancia de recepción.

3) Concilia o negocia: muchas veces el vendedor ofrece pagar la deuda que afecta el inmueble, sustituir la garantía o rebajar el precio. Antes de aceptar, pide por escrito la forma de pago, el documento que acredite la cancelación de la hipoteca y la modificación registral.

4) Si no hay solución y consideras que hubo incumplimiento grave, puedes iniciar acciones judiciales: demanda de cumplimiento de contrato con ejecución de la cláusula penal, o demanda de resolución por incumplimiento con solicitud de indemnización. Otra vía es pedir medidas cautelares para evitar la enajenación del inmueble durante el proceso.

5) Qué puedes hacer tú solo y cuándo necesitas abogado: puedes obtener certificados del Conservador y enviar la reclamación inicial. Necesitarás abogado para demandas judiciales, para cuantificar la cláusula penal y para gestionar medidas cautelares o una acción de cumplimiento.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta y el vendedor cancela la hipoteca. En el mejor escenario, el vendedor paga o el banco libera la carga y se firma la escritura definitiva sin más contratiempos.

2) Acuerdo o conciliación. Es común que las partes pacten una rebaja del precio, un aporte del vendedor para cancelar la hipoteca, o que se concrete la venta con la sustitución de garantías. Un acuerdo escrito y certificado en notaría es la opción práctica para evitar pleitos largos.

3) Juicio. Si vas a juicio y obtienes resolución favorable, el tribunal puede ordenar el cumplimiento, la resolución del contrato o la indemnización por daño. Si pierdes, podrías conservar desembolsos hechos y la otra parte podría exigir el cumplimiento; además, podrías tener que pagar costas si la demanda fue improcedente. Y si el vendedor es insolvente, la sentencia puede ser difícil de ejecutar.

Y si ganas, ¿cobras? Cobrar depende de la solvencia del vendedor: una sentencia que condena al pago puede quedarse como título ejecutivo, pero si el vendedor no tiene bienes, la efectividad del cobro es limitada.

Errores que arruinan el caso

• No pedir certificado de hipotecas antes de firmar la escritura definitiva: te quedas sin base para reclamar que el vendedor te ocultó el gravamen.
• Aceptar soluciones verbales del vendedor sin documento: las promesas verbales no protegen en litigo inmobiliario.
• Seguir pagando sin exigir la escritura o constancia de liberación de la hipoteca: reconocimientos parciales pueden reforzar la posición del vendedor.
• No consignar por escrito la reclamación ni solicitar recibos: la ausencia de prueba debilita cualquier demanda.
• Firmar un finiquito o renuncia sin asesoría: puedes perder la facultad de reclamar luego.