Me notificaron ejecución hipotecaria y remate

¿Tienes razón?

La notificación de ejecución hipotecaria exige que compruebes tres cosas para saber si tu caso tiene fundamento: 1) la legitimidad del acreedor que inició la ejecución; 2) la correcta práctica de las notificaciones y de los actos procesales; y 3) la existencia de pruebas de pago o de acuerdos que no fueron considerados. Si el demandante no está facultado o no acreditó la deuda según lo pactado, puedes plantear defensas procesales que afecten la ejecución. Si, por otro lado, la documentación del acreedor está en regla y las notificaciones se hicieron bien, el riesgo de remate se mantiene y la estrategia suele pasar por la negociación o la negociación asistida por abogado.

Además, hay que revisar si la ejecución respeta la prelación de créditos y la correcta imputación de pagos. Un error en la imputación de pagos o la omisión de seguros pagos puede reducir el monto exigido y abrir espacio a un acuerdo.

Cómo se soluciona

1. Solicita el expediente en el tribunal que conoció la causa. Revisa la demanda, las constancias de notificación, el auto que ordena la ejecución y las actas relacionadas con el remate. Este paso es fundamental y puedes hacerlo personalmente.

1. Compila tus pruebas: comprobantes de pago, cartas de negociación, comunicaciones con el banco, recibos de pólizas de seguro pagadas y cualquier otro documento que acredite tu posición.

1. Revisa la legitimidad del demandante. Comprueba si el que ejecuta es el titular del crédito o un cessionario. Si el demandante no acredita su calidad, ese es un punto de defensa.

1. Examina las notificaciones. Comprueba si te notificaron conforme a ley y si las fechas y domicilios son correctos. Las notificaciones defectuosas pueden ser causa de nulidad del acto procesal.

1. Presenta tus defensas. Si existen vicios, un abogado puede presentar las excepciones procedentes en el trámite de ejecución. Si tienes pruebas de pago, preséntalas de inmediato.

1. Negocia con el acreedor. Antes del remate suele haber margen para negociar una salida: reprogramación, novación o venta privada. Pide por escrito cualquier propuesta y guárdala.

1. Valora la venta del inmueble. Si no hay alternativa, vender antes del remate y pagar la deuda evita el juicio y las posibles responsabilidades complementarias.

Si ya te notificaron, es recomendable que busques asesoría legal; algunas defensas requieren presentación inmediata en el tribunal.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo. Muchas ejecuciones terminan con acuerdos: el ejecutante acepta una propuesta de pago o una novación para evitar el remate. Es lo más frecuente si demuestras solvencia o propones una alternativa razonable.

2) Conciliación o acuerdo en sede judicial. Antes del remate, el tribunal puede favorecer la conciliación. Un acuerdo judicial fija obligaciones claras y evita el remate. Considera que un acuerdo judicial suele requerir garantías y cumplimiento estricto.

3) Remate y adjudicación. Si no hay acuerdo y la ejecución continúa, el remate puede efectuarse. Si el remate no cubre la deuda, podrías quedar con una diferencia exigible. En juicio, si pierdes, el perdedor puede cargar con las costas procesales; si ganas, se ordenará la rectificación del procedimiento.

Y si ganas, ¿cobras? Si anulas la ejecución o pruebas pagos, evitarás el remate y conservarás la vivienda. Ganar una demanda contra el banco por improcedencia de la ejecución puede derivar en medidas que restablezcan tu situación, pero su efectividad depende de la resolución y de la conducta del adversario.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar el expediente en el tribunal con rapidez: perderás la oportunidad de revisar pruebas y preparar defensas.
• No conservar comprobantes de pago o comunicaciones con el banco. Sin ellos, probar la existencia de acuerdos es difícil.
• Firmar reconocimientos de deuda sin asesoría: puede dificultar las defensas procesales.
• No intentar negociar antes del remate: muchas salidas se cierran en las semanas previas al remate.
• Ignorar la legitimidad del ejecutante: no verificar quién es el demandante y si acreditó la cesión del crédito puede costar el caso.