Cobranza de gastos post-remate que no reconozco

¿Tienes razón?

Si después de un remate o embargo te llegan cargos que no reconoces, tu posición depende de qué ordenó el tribunal y de si hubo una liquidación oficial que incluya esos conceptos. Lo que determina la validez del reclamo es la existencia de una resolución judicial o una ejecución formal que autorice determinados gastos e impuestos, la naturaleza de los conceptos cobrados (gastos de cobranza, comisiones, impuestos del remate, gastos notariales o de remate) y si esos cargos fueron debidamente motivados y comprobados.

En muchos procedimientos de ejecución hipotecaria, el acreedor presenta una liquidación de deuda que incluye la principal, intereses y ciertos gastos. Tras el remate, pueden surgir gastos adicionales ligados a la materialización del remate (por ejemplo, gastos de publicación o de actas). Sin embargo, no todos los gastos son automáticamente cobrables si no están autorizados por la ley o por la resolución que ordenó el remate.

Otro punto crítico es si el remate se efectuó correctamente: si hubo vicios en el procedimiento, si el bien fue rematado por debajo del avalúo en condiciones dudosas o si hubo pago posterior que no se reflejó, puedes impugnar la liquidación post-remate. Además, verifica si los impuestos o tasas cobradas corresponden efectivamente a la entidad que los reclama.

Cómo se soluciona

1) Pide la liquidación completa y las resoluciones. Solicita por escrito copia de la liquidación post-remate, las facturas o comprobantes de los gastos y la resolución judicial que autoriza los cargos. Sin esa documentación, el reclamo carece de base.

2) Reúne tus comprobantes y verifica pagos. Si habías pagado parte de la deuda antes del remate o si existen pagos que no se contabilizaron, aporta esos comprobantes.

3) Revisa el acta de remate. Comprueba si la subasta y la adjudicación se realizaron conforme a lo ordenado por el tribunal y si hubo observaciones que puedan invalidar gastos posteriormente exigidos.

4) Reclama formalmente al acreedor y presenta recurso en sede administrativa o judicial según proceda. Si el acreedor es el banco, presenta tu reclamo por sus canales y ante la autoridad correspondiente.

5) Si existen irregularidades en el remate o en la liquidación, un abogado puede interponer las acciones necesarias para impugnar gastos y pedir nulidad o reparación. También puede solicitar medidas cautelares para paralizar cobros hasta que se esclarezca la situación.

6) Valora la negociación. En algunos casos, acordar una regularización parcial evita mayores costos; en otros, conviene litigar si los cargos son injustificados.

Qué puedes hacer tú y qué necesita abogado: pedir copia de la liquidación y revisar el acta puedes hacerlo tú. Impugnar el remate, solicitar nulidad o pedir medidas precautorias requiere abogado.

Qué puede pasar

1) Se corrige con una carta y se eliminan cargos improcedentes. Si el acreedor no puede justificar los gastos, a menudo admite la corrección y elimina los cargos reclamados.

2) Acuerdo entre partes. Puede llegarse a una regularización donde se ajusten los cargos, se reconozcan pagos y se pacte la forma de cubrir impuestos pendientes. Un acuerdo evita litigios y suele ser práctico.

3) Juicio por impugnación de la liquidación o nulidad del remate. Si existen vicios graves en el procedimiento, el tribunal puede declarar la nulidad del remate o ordenar la reposición de actuaciones y la rectificación de la liquidación. Si pierdes, podrías quedar obligado al pago de la liquidación presentada y de las costas. Si ganas, obtendrás la anulación o corrección y, eventualmente, reparación por daños.

Respecto a cobrar: una sentencia que ordene devolución o supresión de cargos obliga a la parte responsable, pero la ejecución práctica del pago depende de su solvencia y de las medidas que se adopten para ejecutar la sentencia.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la liquidación completa y permitir pagos parciales sin documento que acredite la regularización.
• No revisar el acta de remate ni las resoluciones judiciales que autorizaron los gastos.
• Aceptar cargos verbales sin exigir facturas o comprobantes.
• No impugnar en tiempo razonable la liquidación o no solicitar medidas precautorias cuando hay riesgo de cobros adicionales.
• Intentar negociar sin constancia escrita cuando hay indicios de irregularidad procesal.