El banco reclama otros gastos tras la ejecución hipotecaria

¿Tienes razón?

Que el banco te reclame “otros gastos” no significa que tenga derecho automático a cobrarlos. Lo que determina si su reclamo es procedente son, principalmente, estos elementos:

• Lo pactado en la escritura de hipoteca y el contrato de crédito: allí debe figurar qué conceptos pueden cargarte después de la ejecución (por ejemplo gastos de remate, comisiones, honorarios de gestores) y con qué requisitos. Si no están descritos con claridad, su cobro es cuestionable.

• Si los gastos son reales y están justificados con documentos: facturas, órdenes de servicio, comprobantes de pago. Un asiento en la contabilidad del banco sin respaldo probatorio no basta.

• La razón por la que se cobraron: hay gastos que la ley o la práctica aceptan como necesarios para consolidar el pago (por ejemplo, costos del remate), pero otros —como comisiones internas o rubros genéricos— suelen ser discutibles.

• Notificaciones y oportunidad: el banco debe haber comunicado y liquidado las sumas de forma que puedas revisarlas. Cargos sorpresivos sin detalle hacen débil la posición del banco.

Si cumples con alguno de los supuestos que cuestionan esos cargos (contrato silencioso, falta de documento, doble facturación), tu posición es, en términos generales, sólida. Si por el contrario la escritura y los comprobantes están en regla, entonces su reclamo tiene más respaldo.

Cómo se soluciona

1) Reúne la documentación que tú sí controlas: copia de la escritura de hipoteca, contrato de crédito, toda la correspondencia con el banco y comprobantes de pagos que hayas hecho antes del remate. Exporta chats o correos y haz capturas con fecha. Si no tienes copia de la escritura, solicita una certificación en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

2) Pide por escrito al banco que te entreguen un detalle pormenorizado de los “otros gastos”: fecha, concepto, proveedor, comprobante y criterio de imputación. Hazlo por carta certificada o medio fehaciente que deje constancia. Conserva el justificante de envío.

3) Revisa los documentos que te entreguen: busca duplicidad (mismos servicios cobrados dos veces), facturas sin nombre del proveedor o sin RUT, o cargos por conceptos no previstos en la escritura. Anota las inconsistencias con referencias concretas.

4) Envía una reclamación al área de atención al cliente y, si corresponde, al SERNAC solicitando revisión y resolución. Adjunta la documentación y pide explicación motivada.

5) Si el banco mantiene el cobro pese a la falta de justificantes, consulta a un abogado para valorar demanda de nulidad de cargos o acción de cobranza indebida. El abogado te ayudará a preparar una impugnación técnica y, si procede, medidas para solicitar devolución o compensación.

6) Si te ofrecen un acuerdo económico, valora con abogado: a veces un pago parcial cierra rápidamente y evita costas, pero también puede significar renunciar a impugnar cargos indebidos.

Qué puedes hacer solo: solicitar copies, pedir detalle por escrito y reclamar ante SERNAC. Cuándo necesitas abogado: cuando el banco aporte documentos y mantenga el monto, o cuando te ofrezcan arreglo.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y documento: lo más habitual es que, tras pedir los respaldos, el banco corrija errores y reduzca o elimine cargos. Una respuesta motivada del banco que retire cargos termina el conflicto sin juicio.

2) Acuerdo o conciliación: si hay cargos discutibles, puedes cerrar un trato (pago parcial o quita) y firmar un documento que deje zanjada la deuda. Un acuerdo rápido evita gastos y da certeza; aunque recibir menos de lo reclamado puede ser razonable frente al coste y riesgo de litigar.

3) Juicio: si hay documentos que demuestran el cobro indebido y el banco no cede, puedes demandar por cobranza indebida o nulidad de cargos. En juicio se discute la validez de las facturas y la interpretación del contrato. Si pierdes, podrías asumir costas procesales; si ganas, la sentencia puede ordenar devolución y condenar en costas al banco si actuó temerariamente.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable no siempre garantiza cobro efectivo: si el banco tiene recursos líquidos, procede; si no, tendrás un título ejecutivo que facilita el cobro, pero puede requerir pasos adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No pedir por escrito el detalle de los cargos y actuar solo por teléfono: sin registro te faltará prueba.
• Borrar mensajes o no exportar conversaciones que acrediten negociaciones o promesas del banco.
• Firmar un acuerdo admitiendo la deuda sin leer y sin asesoría: cedes la reclamación.
• No obtener copia de la escritura y del expediente de ejecución en el Conservador: sin ese documento no puedes discutir los límites del contrato.
• Desestimar solicitudes del SERNAC o no aportar pruebas cuando te las pidan: puede debilitar tu posición.