Compré una vivienda con cláusulas abusivas en la escritura

¿Tienes razón?

Que exista una cláusula en una escritura no significa automáticamente que sea válida. Tres factores determinan si puedes impugnarla: el contenido de la cláusula en sí, el contexto en que te la hicieron firmar, y si la cláusula vulnera normas de protección al consumidor o la ley civil. Por ejemplo, una cláusula que imponga obligaciones desproporcionadas al deudor, que limite derechos esenciales o que transfiera riesgos absolutos al deudor puede ser considerada abusiva por la Ley del Consumidor o por la doctrina civil. También importa si la cláusula fue negociada o impuesta de forma general en contratos de adhesión: los contratos estándar que te entregan “tal cual” sin negociación suelen ser más susceptibles de control judicial.

Otro elemento clave es la información: si el banco no te entregó el texto con suficiente antelación, o no explicó el alcance de la cláusula, eso pesa en contra de su validez. La firma ante notario da fe de la voluntad, pero no salva cláusulas que sean contrarias al orden público o a normas de protección. Finalmente, la existencia de un abuso puede depender de otras pruebas: correos, folletos, simulaciones de crédito, comunicaciones previas y testigos sobre lo que te explicaron en la sucursal.

Cómo se soluciona

1. Conserva y duplica la escritura completa y todos los anexos. Si tienes copia electrónica, expórtala y guarda la original en un lugar seguro. Si falta alguna página, pídela en la notaría donde firmaste.

1. Reúne las comunicaciones previas: simulaciones, correos, chat de la sucursal, tarifas, hoja de condiciones y cualquier documento que te entregaron antes de firmar. Exporta conversaciones de mensajería y haz capturas con fecha visible.

1. Lee la cláusula pausadamente y apunta qué te parece abusivo: ¿limita tu derecho a defensa? ¿impone multas desproporcionadas? ¿autoriza ejecuciones o adjudicaciones automáticas? Anota palabras exactas y copia el texto tal cual.

1. Consulta al SERNAC y solicita orientación. El SERNAC puede mediar en casos de cláusulas abusivas de contratos de consumo y, en algunos supuestos, iniciar acciones colectivas. Presentar una queja administrativa no impide demandar posteriormente.

1. Envía una reclamación fehaciente al banco y a la notaría explicando el problema y pidiendo solución. Conserva la constancia de envío. En muchos casos, una carta bien fundamentada logra una renegociación o la modificación de la cláusula.

1. Si no hay respuesta satisfactoria, evalúa acciones judiciales: anulación parcial de la cláusula, acción de nulidad por vicios del consentimiento, o demandas basadas en la Ley del Consumidor. En ciertos supuestos la vía judicial puede incluir medidas cautelares para suspender efectos de la cláusula mientras se resuelve.

Qué puedes hacer tú hoy: reunir y ordenar toda la documentación y presentar una queja administrativa. Qué hará un abogado: analizar la redacción técnica de la cláusula, redactar la reclamación técnica y, si procede, preparar la demanda o la solicitud de medidas cautelares.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta: a menudo el banco corrige o suaviza la cláusula tras una reclamación bien documentada. Esto es común cuando la clausula es ambigua o se detecta un error de transcripción. Un acuerdo puede restituir derechos sin entrar en juicio.

2) Acuerdo o conciliación: si el banco reconoce un problema parcial, puede ofrecer modificar la escritura o firmar un anexo que aclare las obligaciones. Esto evita el costo y la incertidumbre de un juicio. Un acuerdo bien redactado puede incluir quién asume gastos notariales y cómo se registrará la modificación en el Conservador de Bienes Raíces.

3) Juicio: si hay litigio, el tribunal puede declarar nula la cláusula o interpretarla restrictivamente. Si pierdes, tendrás que asumir costas procesales según cómo se resuelva el litigio y según el juez. Si ganas, recuperarás el derecho sustantivo, pero cobrar frente a una entidad insolvente o con dificultades será otra conversación. Una sentencia favorable no siempre se traduce en un pago inmediato si lo que se busca es una restitución económica de pagos indebidos.

Y si ganas, ¿cobras? Depende de contra quién sea la acción y de la solvencia de la contraparte. Frente a un banco solvente, una sentencia suele ser efectiva; frente a terceros o responsables subsidiarios, la ejecución puede complicarse. Además, la sentencia puede ordenar modificación de la escritura en el Conservador, lo que también es un remedio relevante.

Errores que arruinan el caso

• Tirar la documentación o no pedir copias en la notaría. Sin el texto exacto de la cláusula, el caso se debilita.

• Firmar acuerdos verbales con el banco sin dejar constancia escrita y firmada.

• Aceptar un arreglo verbal o una promesa de “corrección” sin plazo ni documento: necesitas prueba escrita.

• Esperar demasiado para reclamar administrativamente o en SERNAC cuando la conducta aún se repite; la evidencia se pierde con el tiempo.

• Contestar o reconocer exigencias del banco por escrito que admitan tu obligación cuando la discusión es la validez de la cláusula.