El propietario no puede sacarte del departamento por su cuenta por una deuda de alquiler: para obtener el desalojo debe intimarte fehacientemente y, si no hay solución, acudir a un juez. Que la deuda exista, su monto, los pagos que puedas probar y el contrato aplicable definen tu situación. Guardá comprobantes, revisá la carta documento y respondé por escrito sin entregar llaves ni dejar de pagar por reacción.
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Que el propietario te mande una carta documento reclamando alquileres no significa que pueda entrar, cambiar la cerradura o retirarte tus cosas. El desalojo es un proceso judicial. Nadie puede desalojarte legalmente sin una orden judicial y su ejecución por los canales correspondientes. La intimación fehaciente suele ser el paso previo que el locador debe cumplir antes de demandar por falta de pago.
Tu posición depende, primero, de si la deuda es real y de cuánto es. Reuní las transferencias, recibos, comprobantes de billeteras virtuales y mensajes donde el propietario reconoció pagos. Un pago sin recibo no desaparece si podés rastrearlo en tu cuenta o vincularlo con la conversación que acompañó la transferencia.
Segundo, revisá qué dice el contrato sobre moneda, ajuste, expensas, servicios y punitorios. El marco de las locaciones cambió y, si firmaste antes de los cambios introducidos por el Decreto 70/2023, puede corresponder otro régimen. No supongas que el cálculo que te envían es correcto sólo porque viene firmado por una inmobiliaria o un estudio.
Tercero, separá los problemas. Que el departamento tenga filtraciones o que el dueño no haya hecho una reparación puede darte un reclamo, especialmente si notificaste y pagaste arreglos que le correspondían. Pero no habilita automáticamente a dejar de pagar el alquiler. La compensación entre deudas requiere analizar documentos y montos. Por último, importa si el reclamo fue enviado al domicilio correcto y si identifica con claridad qué te exigen.
La primera respuesta a una intimación puede prepararse sin abogado si tenés claro qué pagos hiciste y contás con comprobantes. También podés pedir por escrito un detalle de la deuda y proponer un pago documentado. La ayuda profesional pasa a ser importante si recibiste una demanda, si discutís ajustes o expensas, si hay un fiador comprometido, si te proponen firmar un acuerdo o si el propietario pretende que entregues el departamento sin dejar constancia. Si no podés pagar representación, consultá por patrocinio jurídico gratuito, defensorías y servicios de asistencia de tu jurisdicción.
Otros problemas frecuentes en arrendamientos y alquileres
No corresponde que el propietario te saque del inmueble por mano propia, cambie la cerradura, corte servicios para presionarte o retire tus pertenencias. La falta de pago puede dar lugar a una intimación y luego a un juicio de desalojo, pero la restitución del inmueble requiere una orden judicial. Si ocurre una vía de hecho, documentá la situación con fotos, mensajes, testigos y la intervención que corresponda, sin responder con violencia ni dañar el inmueble.
Puede servir, sobre todo si el propietario reconoce que recibió una transferencia, coordina el cobro o informa un saldo. Sin embargo, un chat aislado suele ser menos sólido que el conjunto formado por contrato, comprobante bancario, recibo y conversación completa. Exportá el chat, conservá los audios y vinculá cada mensaje con su movimiento bancario. No borres mensajes aunque te den vergüenza o parezcan perjudiciales: pueden explicar por qué pagaste un importe determinado.
No es una decisión segura. El Código Civil y Comercial de la Nación prevé que el locador responda por deterioros que no causó el inquilino, y permite reclamar reparaciones. Ante una reparación necesaria sin respuesta, puede haber alternativas para notificar, hacer el arreglo y reclamar el gasto. Pero retener alquileres por cuenta propia puede abrir un reclamo por falta de pago. Conviene separar por escrito el reclamo de reparación del pago del alquiler y guardar presupuestos, facturas y fotos.
El propietario no puede usar su negativa a recibir las llaves para obligarte a seguir acumulando alquileres o expensas. Dejá constancia fehaciente de que el inmueble está desocupado y de que ofrecés entregar las llaves. También registrá el estado del departamento con fotos, video y, si es posible, un acta o testigos. Si persiste la negativa, las llaves pueden consignarse judicialmente. No las dejes con un vecino, en una inmobiliaria sin recibo o dentro del inmueble.
Depende de cómo esté redactada la garantía. Un fiador, una garantía propietaria, un seguro de caución o una garantía basada en recibos de sueldo pueden tener alcances distintos. El propietario puede reclamar a las personas obligadas según el contrato y las condiciones de esa garantía. Por eso, si recibís una intimación, avisale a quien te garantizó el alquiler y entregale copia. Un acuerdo que firmes puede impactar sobre esa persona, incluso si no participó de la conversación.
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