Responsabilidad por suelos contaminados tras comprar una parcela: ¿qué puedes hacer?

¿Tienes razón?

Su posibilidad de reclamar tras hallar contaminación depende de tres cuestiones principales: la información que le entregaron en la compraventa (si hubo declaraciones o cláusulas de saneamiento), el conocimiento del vendedor sobre la contaminación y la existencia de antecedentes técnicos o inspecciones previas. Si el vendedor ocultó información o presentó documentos falsos, su reclamo es más sólido. Si usted adquirió sin due diligence técnica y la transacción incluía cláusulas de 'verificación por parte del comprador', su posición puede ser más débil. También importa la fecha: si la contaminación es anterior y el vendedor lo conocía, podrá acreditar ocultamiento por medio de pruebas técnicas y testimoniales.

Otros factores que pesan: si la parcela está en zona con historial industrial o si existen responsabilidades compartidas entre antiguos ocupantes. En las transacciones inmobiliarias, la diligencia debida técnica (estudios de suelos, certificaciones ambientales) no siempre se practica, y la ausencia de esa diligencia es clave cuando se discute quién asume el costo de la remediación.

Cómo se soluciona

1. Documente el hallazgo: fotografías, coordenadas, residuos visibles y cualquier evidencia física. Conserve la cadena de custodia si toma muestras.

1. Reúna la documentación de la compraventa: contrato, cláusulas, certificados, inspecciones y comunicaciones con el vendedor. Identifique si hubo alguna declaración expresa sobre estado ambiental.

1. Encargue una caracterización técnica independiente. Un equipo con laboratorio y peritaje acreditado debe realizar muestreos, análisis y un informe que identifique contaminantes, fuentes probables y extensión.

1. Notifique al vendedor por escrito aportando copia del informe preliminar y pidiendo explicación o propuesta para asumir la responsabilidad. Haga la comunicación de forma fehaciente.

1. Explorar vías de solución: negociación para que el vendedor asuma la remediación, acuerdo de reparto de costes, o exigir que repare mediante instancia judicial si no hay acuerdo. También puede valorarse reclamar a responsables históricos o a aseguradoras si existiesen coberturas.

1. Si no hay acuerdo, presente la reclamación judicial o administrativa correspondiente. Aporte el informe técnico, pruebas documentales y cualquier evidencia de ocultamiento.

Qué puede hacer ya: recopilar la compraventa y encargar la caracterización. Lo que debe hacer un abogado: analizar cláusulas contractuales, diseñar la reclamación y coordinar peritos.

Qué puede pasar

1) Arreglo entre partes: Lo más habitual es que se negocie un acuerdo donde el vendedor financia o participa de la remediación, sobre todo si la prueba técnica muestra contaminación anterior a la venta. Un acuerdo puede incluir garantías y supervisión técnica.

2) Conciliación o mediación: Se llega a un convenio que distribuye responsabilidades y costos. La ventaja es evitar litigios largos y obtener soluciones técnicas y calendarios claros.

3) Litigio: Si no hay acuerdo, la vía judicial puede determinar responsabilidades contractuales y exigir la reparación. En juicio, los peritajes son determinantes. Si pierde, puede quedar obligado a ejecutar la remediación y a reclamar luego a terceros; si gana, la sentencia puede ordenar la reparación a cargo del vendedor.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia puede obligar al vendedor a reparar o pagar, pero la ejecución depende de la situación patrimonial del demandado. Recuperar gastos de remediación contra un insolvente puede ser difícil.

Errores que arruinan el caso

• No pedir ni conservar el contrato y las cláusulas sobre estado del inmueble.
• Realizar trabajos de remediación caros antes de notificar al vendedor o sin peritaje que justifique la necesidad.
• No encargar una caracterización técnica con cadena de custodia.
• Firmar acuerdos rápidos sin cláusulas de garantía, supervisión y repercusión de responsabilidades futuras.
• Desestimar la posibilidad de reclamar a responsables históricos o aseguradoras.