Si compraste y luego aparecen deudas tributarias o gravámenes fiscales, no es algo que debas asumir automáticamente: lo que determina tu obligación es lo pactado en la escritura, la información previa y si hubo mala fe del vendedor. El primer paso es revisar la escritura, el título de propiedad y exigir a la Sunat o al registro la información concreta sobre el gravamen y su origen.
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Tu posición depende de cinco elementos: 1) qué figura en la escritura pública respecto de cargas y gravámenes; 2) si el vendedor declaró que el inmueble estaba libre de deudas; 3) si hubo información pública previa accesible (inscripciones en SUNARP o certificaciones tributarias) que el comprador pudo verificar; 4) si la deuda tributaria corresponde a obligaciones personales del vendedor o al propio predio; y 5) si existe dolo o culpa grave del vendedor al ocultar la deuda.
En Perú, la compraventa y la transferencia de propiedad se perfeccionan con la escritura pública e inscripción en SUNARP. Sin embargo, hay situaciones en que cargas fiscales o deudas tributarias pueden afectar la economía del bien. Por ejemplo, si existe una deuda que la administración tributaria ha dirigido a bienes específicos o ha dispuesto medidas en contra del predio, eso puede complicar la situación del adquirente.
Si la escritura contiene una cláusula que garantiza la inexistencia de cargas y el vendedor la incumplió, tu remedio será reclamar por incumplimiento contractual. Si, en cambio, la escritura se hizo con la cláusula “visto bueno del comprador” o con conocimiento de las cargas, será más difícil revertir la situación.
También importa si la deuda corresponde a impuestos prediales no pagados por el anterior propietario o a tributos personales; la calificación precisa requiere revisión de la deuda en SUNAT o en la municipalidad.
1) Obtén información oficial: solicita a SUNAT la carta o el detalle de la deuda que se reclama y pide también en SUNARP un reporte de cargas inscritas sobre el predio. Esto te dará la cuantía y la naturaleza del gravamen.
2) Revisa la escritura: busca cláusulas sobre saneamiento por cargas y gravámenes, declaraciones del vendedor y condiciones de la venta. Si hay una cláusula expresa de saneamiento, el vendedor puede ser responsable de responder por la deuda.
3) Reúne pruebas de que desconocías la deuda y de las representaciones que te hicieron: anuncios, comunicaciones, certificaciones previas que te entregaron o consultas que hiciste. Si te vendieron el inmueble como libre de cargas, guarda todo documento que lo pruebe.
4) Notifica al vendedor por escrito pidiendo que asuma la deuda o que responda por el saneamiento. Conserva la constancia de la comunicación.
5) Si el vendedor se niega, inicia el reclamo en conciliación extrajudicial y, si procede, demanda por incumplimiento y saneamiento. La demanda puede buscar que el vendedor pague la deuda, indemnice o, en casos extremos, rescinda el contrato.
6) Paralelamente, valora medidas administrativas: en algunos supuestos puedes impugnar la exigencia ante la administración tributaria si la deuda es improcedente. Un abogado tributario te ayudará a distinguir qué vía administrativa conviene.
Qué hace el comprador y qué hace el abogado: tú reúnes escrituras, comunicaciones y solicita la información en SUNAT y SUNARP. El abogado analiza la escritura, evalúa cláusulas de saneamiento y elabora la estrategia entre vía civil y recursos administrativos.
1) Acuerdo o pago por parte del vendedor: lo más directo es que el vendedor acepte pagar la deuda o te indemnice. Un acuerdo por escrito que incluya recibos o garantías soluciona el problema y evita proceso largo.
2) Conciliación o sentencia favorable: si se demuestra que el vendedor ocultó la deuda, puedes obtener una sentencia que ordene el pago o la indemnización. Si el vendedor carece de bienes, la sentencia será una herramienta para intentar cobro, pero la efectividad dependerá de la solvencia.
3) Que la deuda la reclame la administración y te afecte a ti: si la deuda está formalmente dirigida al predio y la administración considera que el nuevo propietario debe responder, podrías ser llamado a pagar. En ese caso, la opción es impugnar la exigencia construyendo la defensa en civil y administrativo simultáneamente.
Si ganas en la vía civil y la deuda persiste contra el predio, tu sentencia te da un sustento para acciones posteriores, pero si la deuda ya ha generado medidas precautorias o remates, la situación es más compleja.
Revisar la escritura y la naturaleza de la deuda puedes iniciarlo tú mismo solicitando información en SUNARP y SUNAT. Necesitas abogado cuando hay negativa del vendedor a responder, cuando la administración tributaria te dirige el cobro, o cuando hay que combinar recursos administrativos y demandas civiles. Un abogado tributario o civil valorará la garantía de saneamiento y diseñará la estrategia para reclamar el reembolso o la rescisión del contrato.
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No siempre. Depende de la naturaleza de la deuda y de cómo se haya planteado la obligación en la escritura y en la inscripción registral. Hay que revisar si la deuda está vinculada al predio o es personal del vendedor.
Sí, si hay prueba de que la deuda existía y fue ocultada o si el contrato contenía una cláusula de saneamiento. Entonces corresponde reclamar cumplimiento o indemnización por incumplimiento contractual.
La inscripción en SUNARP muestra cargas y gravámenes inscritos. Revisarla antes de comprar reduce el riesgo de sorpresas. No siempre aparece todo en SUNARP, por lo que hay que complementar con averiguaciones administrativas.
Consulta rápidamente con un abogado. Puede ser necesario impugnar la medida ante la administración o coordinar la defensa civil contra el vendedor que ocultó la deuda.
La anulación es posible en casos de vicio en el consentimiento o incumplimiento grave del vendedor, pero depende de las pruebas, de las cláusulas de la escritura y de la situación concreta. Un abogado evaluará si procede la resolución del contrato.
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