Si firmaste un contrato de arras y el vendedor incumple (no firma la escritura, se niega a entregar, vende a otro), tienes opciones. Lo decisivo es lo que pusiste en la arras, si existe oferta o incumplimiento doloso y las pruebas. Primer paso: enviar un requerimiento formal y, si procede, convocar conciliación para intentar resolver o exigir cumplimiento.
Cuéntanoslo y te lo analizamos gratis en un minuto: qué opciones tienes, qué urge y qué contarle al abogado.
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Que tengas un caso depende de varios factores.
1) Naturaleza del contrato de arras. Revisa la cláusula: algunas arras son penitenciales (permiten desistir pagando o reteniendo una suma), otras buscan asegurar el cumplimiento y fijan consecuencias por incumplimiento. Lo que figure en la arras condicionará las opciones.
2) Si el vendedor actuó de mala fe. Vender a otro comprador o negarse sin causa puede indicar incumplimiento. Si el vendedor alega un impedimento legítimo, la situación cambia.
3) Si cumpliste tu parte. Si pagaste lo pactado y estuviste listo para firmar, tu posición es fuerte para exigir cumplimiento o compensación.
4) Prueba del acuerdo y de la entrega de arras. Conserva el documento firmado y los comprobantes de pago; si no existen, aún puedes probar la promesa con correos, mensajes y testigos, pero la falta de escrito debilita el caso.
Qué puedes hacer por tu cuenta y cuándo necesitas abogado:
1) Devolución o cumplimiento voluntario tras la petición: el vendedor puede aceptar firmar la escritura o atender la penalidad de la arras. Esta solución suele ahorrar tiempo y costes.
2) Acuerdo en conciliación: os pueden obligar a un compromiso sobre la firma, la devolución o indemnización. Un acuerdo conciliatorio evita el riesgo e incertidumbre del juicio.
3) Juicio: puedes conseguir que el juez condene al vendedor a cumplir o a indemnizar. Si pierdes, podrías enfrentar costas judiciales si se aplican. Si ganas, la efectividad del cobro dependerá de la solvencia del demandado.
"Y si gano, ¿cobro?": la sentencia te da derecho a ejecutarla sobre bienes del vendedor. Si el vendedor está insolvente, cobrar puede exigir diligencias posteriores o ser frustrado; por eso, cuando negocies, valora garantías (retención de parte del precio, aval bancario).
Si el vendedor se niega a firmar y la cuestión es simplemente ejecutar la escritura, la primera carta puede hacer efecto. Contrata abogado si la cláusula de arras es ambigua, si el vendedor alega causas justificadas, o si vas a presentar demanda. Si te ofrecen una compensación, consulta: un abogado te ayudará a valorar si te conviene aceptar.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
Hay arras que sirven para que cualquiera desista pagando o reteniendo una suma y otras que garantizan el cumplimiento. La arras penitenciales suelen permitir que la parte que desiste pierda o devuelva duplicado, según lo pactado; la letra del documento decide.
Puedes intentar reclamar, pero la falta de documento escrito complica la prueba. Guarda cualquier mensaje, testimonio o comprobante de pago que demuestre el acuerdo y tu intención de cumplir.
Puedes reclamar incumplimiento y pedir cumplimiento forzoso si demuestras tu derecho preferente. La solución dependerá de las pruebas y de la situación jurídica del bien.
La facultad de retener o exigir la devolución depende de la cláusula pactada. No hagas adjudicaciones unilaterales sin asesoría: podrías perder derechos si la arras no lo permite.
Sí. La conciliación puede homologar acuerdos y suele ser una vía rápida y económica antes de llevar el caso a juicio.
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