Si tu vivienda nueva tiene defectos, no se han cumplido los acabados anunciados o la promotora no entrega la documentación, puedes reclamar. Lo que decide el éxito es el contrato, la prueba técnica y si intentaste la conciliación previa. Primer paso: documenta todo, pide la reparación por escrito y guarda constancia de los gastos y comunicaciones.
Cuéntanoslo y te lo analizamos gratis en un minuto: qué opciones tienes, qué urge y qué contarle al abogado.
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La respuesta a si la promotora te debe algo depende de cuatro puntos clave.
1) Qué prometió la promotora. Revisa la promesa de compraventa, el folleto informativo y la descripción técnica de la vivienda. Si el anuncio o el contrato garantizaba materiales, acabados o características concretas y la vivienda no cumple, hay incumplimiento.
2) Si los defectos son aparentes o ocultos. Los defectos aparentes se aprecian a simple vista al recibir la vivienda; los ocultos aparecen después del uso (filtraciones, asentamientos). En promotora-versus-comprador, los defectos ocultos suelen exigir peritaje técnico para demostrar su existencia y la relación con la obra.
3) Si la promotora ofreció garantías. Muchas promociones incluyen garantías de acabado o responsabilidad por vicios; esas cláusulas especifican cómo y quién repara. Si existe garantía, el camino preferible es activarla y exigir la reparación.
4) Tu prueba y tiempos. Conserva fotos, vídeos, comunicaciones y facturas de arreglos provisionales. Si actuaste tarde o dejaste pasar reclamaciones sin dejar constancia, la posición se debilita. También cuenta si aceptaste la entrega expresamente sin protestas por escrito.
Qué puedes hacer solo y cuándo necesitas abogado:
1) Reparación directa tras la carta: la solución más habitual. La promotora acepta y repara los defectos. Asegúrate de un documento que recoja los trabajos, materiales y garantía posterior.
2) Acuerdo o conciliación: podéis acordar reparación, descuento o indemnización. A veces conviene aceptar un arreglo económico menor si elimina la incertidumbre y evita costear peritajes y juicios largos.
3) Juicio: si llevas la vía judicial puedes obtener reparación forzosa, resolución o indemnización. Si pierdes el juicio, podrías ser condenado a pagar costas si así lo solicita la contraparte y se aplica la regla de costas. Si ganas, la ejecución depende de los bienes de la promotora; si es una empresa solvente, la sentencia suele ser efectiva.
"Y si gano, ¿cobro?": una sentencia favorable se ejecuta contra los bienes de la promotora. Si la promotora está en concurso o insolvente, cobrar puede ser difícil. Por eso, pactar garantías o retener pagos hasta la completa subsanación es recomendable.
Puedes iniciar la reclamación, documentar defectos y acudir a conciliación por tu cuenta. Contrata abogado si la promotora niega responsabilidad, si hay divergencias técnicas sobre la causa del problema, o si te ofrecen un acuerdo económico. Si la promotora ya tiene abogado o si se trata de una demanda compleja, busca asesoría; podrías calificar para asistencia legal gratuita.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
Pide que la visita técnica quede por escrito y que puedas acudir con tu propio perito. Si aceptas la revisión del técnico de la promotora, solicita el informe por escrito y reserva tu derecho a un peritaje independiente.
Sí. La promesa de compraventa y cualquier publicidad comercial forman parte de las obligaciones entre partes. Guarda folletos, correos y mensajes que describan la vivienda y materiales prometidos.
Retener pagos por cuenta propia puede generar conflicto contractual. Antes de retener, consúltalo con un abogado. Es mejor documentar la falta y pedir la intervención de conciliación o judicial si corresponde.
Sí, los defectos que afecten la seguridad o la estabilidad suelen ser responsabilidad de la promotora o del constructor. Requieren peritaje técnico para acreditarlos.
Si la promotora entra en un procedimiento concursal, tus opciones para cobrar indemnizaciones o conseguir reparaciones pueden complicarse. Consulta con un abogado para valorar medidas cautelares o reclamaciones en el concurso.
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