Si después de comprar recibes reclamaciones por impuestos (predial, arbitrios, retenciones o impuestos por la operación), lo primero es identificar de qué impuesto se trata y a qué periodo corresponde. Determina si la deuda nace antes o después de la transmisión y revisa la escritura y el certificado de deuda municipal. Con esos documentos podrás negociar con la municipalidad, reclamar al vendedor o iniciar la vía administrativa o judicial según corresponda.
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Para saber si debes pagar lo reclamado tienes que atender a tres puntos: 1) a qué impuesto se refiere (predial, arbitrios, impuesto a la renta por la venta, etc.); 2) a qué periodo o hecho imponible corresponde la deuda —si corresponde a un período en que el vendedor era propietario o a uno posterior; y 3) qué pactaron las partes en la compraventa respecto a liquidación de impuestos y acreditación de pagos.
Impuesto predial y arbitrios suelen devengarse por periodos y, en principio, corresponden al titular del periodo. Si la deuda se originó mientras el vendedor era propietario, normalmente la obligación recae en él, salvo que en la escritura se haya pactado otra cosa. Para el impuesto sobre la renta derivado de la venta, la responsabilidad primaria es del vendedor; sin embargo, en la práctica la municipalidad o la SUNAT pueden intentar cargas o retenciones que afectan al comprador si la liquidación no se hizo correctamente.
Tu situación mejora si cuentas con certificados de no adeudo, constancia de pago en la escritura, o si la minuta incluye cláusula de saneamiento fiscal. Si no hay nada escrito y la deuda corresponde a periodos anteriores a la compraventa, tendrás que probar que la obligación corresponde al vendedor. Si la deuda fue generada después de la transmisión, la responsabilidad es tuya como nuevo titular.
1) Identifica el impuesto y pide el detalle. Tú solo: solicita por escrito a la municipalidad o a SUNAT el detalle de la deuda, fechas, periodos y cualquier boleta o resolución. Conserva el acuse.
2) Revisa la escritura y la minuta. Tú solo: comprueba si existe alguna cláusula que asuma impuestos pendientes o acordó la entrega de certificados de no adeudo. Si existe, úsala en tu reclamación.
3) Solicita al vendedor comprobantes. Tú solo: pide por escrito al vendedor la documentación de pagos o acuerdos de liquidación. Guarda evidencias de las comunicaciones.
4) Reclamo administrativo ante la municipalidad o SUNAT. Tú solo o con ayuda: presenta el reclamo por escrito si hay error de hecho en la liquidación. Acompaña la escritura y los comprobantes que acrediten tu posición. Conserva todas las constancias.
5) Conciliación previa o mediación. Si procede, intenta una conciliación con el vendedor o con la entidad. Un acuerdo puede evitar recursos largos.
6) Demanda judicial. Si la reclamación administrativa no prospera o el vendedor se niega a responder, plantea demanda civil por incumplimiento contractual o acción declarativa de inexistencia de deuda. Aquí necesitarás abogado para valorar pruebas y estrategia.
7) Negociación de pago con garantías. Si la deuda exige pago inmediato y quieres evitar embargos o trabas, negocia con la entidad un fraccionamiento o una garantía mientras se resuelve la responsabilidad entre comprador y vendedor.
1) Se arregla con documentos: lo más común es que aportando la escritura y pruebas de los periodos la entidad corrija la liquidación o dirija el reclamo hacia el vendedor. Si la municipalidad reconoce el error, cancelará la deuda o la reasignará.
2) Acuerdo o compensación. Puedes pactar con el vendedor que asuma total o parcialmente la deuda y que documente ese acuerdo. A veces el comprador acepta pagar a cambio de descuento o de retención de una cantidad pendiente del precio hasta que se aclare.
3) Juicio. Si hay que ir a juicio, el tribunal puede declarar que la deuda corresponde al vendedor y ordenar su pago. Pero si el vendedor es insolvente, el cobro puede ser difícil. Además, durante el proceso la entidad reclamante puede mantener medidas administrativas que afecten al inmueble.
Y si gano, ¿cobro? Recuperar dinero de un vendedor sin bienes es complicado. Por eso es habitual negociar garantías en el acuerdo: retenciones, prendas o hipotecas como seguridad para el pago.
Puedes iniciar el reclamo administrativo por tu cuenta y reclamar al vendedor con una carta fehaciente. Necesitarás abogado si la entidad mantiene la liquidación, si hay medidas de embargo o si el vendedor se niega y hay que litigar. Si no tienes recursos, consulta la posibilidad de justicia gratuita para demandas de menor cuantía.
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Retener unilateralmente parte del precio sin acuerdo puede exponerte a incumplimiento contractual. Lo recomendable es documentar la deuda y acordar retención en escritura o en un acuerdo por escrito, o iniciar conciliación para conseguir una solución segura.
Si la deuda es anterior y la ley permite medidas frente al inmueble, la entidad puede intentar medidas. Por eso es importante pedir el detalle y negociar una garantía mientras se aclara la responsabilidad entre vendedor y comprador.
Un certificado de no adeudo es buena prueba, pero hay que verificar su vigencia y cobertura. Si la entidad reclama por periodos que no cubría el certificado, el vendedor puede seguir siendo responsable.
Solicita el detalle de la obligación y revisa la escritura y las declaraciones. Si corresponde a la venta, el vendedor debería haberla atendido; de lo contrario tendrás que reclamarle. En casos complejos conviene asesoría profesional.
Si el notario cometió errores materiales en la escritura que afecten la liquidación fiscal, puede haber responsabilidad profesional. Valora asesoría para reclamar contra el notario si procede.
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