Necesito due diligence legal para comprar una cartera de proyectos renovables

¿Tienes razón?

Al decidir comprar una cartera de proyectos renovables la cuestión central no es si el negocio es rentable, sino qué riesgos jurídicos arrastras. Tres grandes áreas determinan la calidad del activo: la titularidad y derechos sobre el terreno y redes; el estado de permisos y cumplimiento ambiental; y la solidez de los contratos comerciales y de construcción. Si los títulos de terreno están claros y las servidumbres o concesiones son transferibles, el activo es más seguro. Si los permisos ambientales y de conexión están vigentes y sin medidas correctivas pendientes, el proyecto tiene menor riesgo. Si los PPAs, contratos EPC y acuerdos de O&M son asignables y sin disputas, la cartera es más atractiva.

Otros determinantes: existencia de litigios, deudas fiscales o laborales vinculadas a los proyectos, obligaciones sindicales, y condiciones de mercado (subastas, regulaciones de tarifa). Una due diligence séria combina revisión documental, entrevistas con gestores, verificación registral y, casi siempre, auditoría laboral y fiscal.

Cómo se soluciona

1. Define el alcance y solicita documentación completa.

• Pide títulos de propiedad y contratos de posesión, certificaciones registrales, contratos de arrendamiento o servidumbres, registros de acceso a redes, ofertas de conexión y permisos de interconexión.
• Solicita las autorizaciones ambientales (evaluación de impacto ambiental, planes de manejo, condicionantes), permisos municipales y certificados sectoriales.
• Reúne contratos comerciales clave: PPA, contratos de interconexión, contratos con distribuidores, contratos EPC y O&M, contratos de suministro de equipos y garantías de proveedores.
• Pide estados contables, detalles de financiación, garantías entregadas y cartas fianza.

1. Revisión registral y fiscal.

• Verifica hipotecas, gravámenes, cargas y anotaciones preventivas. Revisa deudas tributarias, obligaciones pendientes ante SUNAT y sanciones regulatorias.

1. Auditoría laboral y de cumplimiento.

• Evalúa pasivos laborales potenciales (contratos, planillas, CTS, beneficios sociales) y cumplimiento de normativas laborales. Verifica cumplimiento de obligaciones de seguridad y salud ocupacional.

1. Revisión técnica-legal y operativa.

• Coordina con ingenieros para contrastar que la documentación técnica coincide con la realidad del proyecto (capacidad, estado de equipos, cronograma). Verifica la trazabilidad de equipos y garantías del fabricante.

1. Identifica riesgos y estructura mitigaciones contractuales.

• Redacta cláusulas de representación y garantía, condiciones precedentes, mecanismos de indemnización, retenciones de precio, escrow de parte de los fondos, y obligaciones del vendedor para subsanar contingencias.

1. Preparación de cierre y seguimiento post-cierre.

• Define bién los hitos de cierre, las condiciones precedentes, la transferencia efectiva de permisos y la transición operativa, incluyendo la asignación de responsabilidad por hechos anteriores.

Qué puedes hacer solo: pedir y organizar la documentación básica y las certificaciones registrales. Qué necesita un abogado: revisar contratos especializados (PPA, EPC), estructurar las garantías de compra, revisar cumplimiento regulatorio y coordinar con peritos técnicos y fiscales.

Qué puede pasar

1) Se negocia y ajusta el precio o las garantías. A menudo la due diligence revela contingencias que se traducen en reducciones de precio, retenciones o peticiones de indemnización. Esto evita que pagues por pasivos no previstos.

2) Se firma un acuerdo con condiciones de mitigación. El vendedor puede aceptar subsanar o garantizar obligaciones por un periodo. Este camino es común cuando los riesgos son solucionables con compromisos contractuales.

3) La operación se cancela o se demanda. Si los riesgos son inasumibles o si hay información ocultada, el comprador puede retirar la oferta o, si ya se ejecutó, iniciar reclamaciones por incumplimiento de representaciones y garantías. Si pierdes en una disputa por mala información, tendrás que valorar la existencia de recursos contra el vendedor y la efectividad de las garantías contractuales.

Y si ganas, ¿cobras? La efectividad de una indemnización depende de las garantías acordadas (retenciones, escrow, cartas fianza) y de la solvencia del vendedor; por eso es esencial negociar mecanismos de aseguramiento en el contrato de compraventa.

Errores que arruinan el caso

• No revisar la transferibilidad de permisos o la existencia de condicionantes ambientales que impidan la operación.
• Confiar solo en información suministrada sin verificarla registralmente o con peritos técnicos.
• No incluir representaciones y garantías detalladas ni mecanismos de retención o escrow.
• Ignorar pasivos laborales y tributarios que pueden absorber valor del proyecto.
• Cerrar sin plan de transición operativa ni acceso a la información operativa para el primer periodo post-cierre.