Discrepancias con la promotora por superficies edificables

¿Tienes razón?

Hay tres elementos que marcan si tu reclamo prospera: lo que prometió la promotora (contrato, plano, folleto publicitario), la medida real del inmueble (medición técnica) y las tolerancias aplicables según la normativa urbanística local y el reglamento del edificio. Si firmaste un contrato con una superficie concreta y la entrega es sensiblemente menor, tu posición es fuerte. Si lo único que había era un dibujo en un folleto sin detalles, la prueba es más débil pero no inexistente: la publicidad sigue valiendo como oferta. También cuenta si la promotora indicó que las superficies eran aproximadas.

Adicionalmente, valora si la diferencia afecta a la habitabilidad o al uso: un metro cuadrado aquí o allá puede ser irrelevante, pero una diferencia que reduzca una habitación o impida el uso de una cochera sí importa. Otra cosa clave es si el acta de entrega fue firmada aceptando la vivienda sin reservas: firmar sin hacer constar las discrepancias complica tu caso, aunque no lo hace imposible si tienes otras pruebas.

Cómo se soluciona

1) Reúne prueba concreta. Busca y copia el contrato, el plano aportado por la promotora, la publicidad (folletos, web, emails), las actas de entrega y cualquier comunicación (WhatsApp, mensajes, emails) donde se hable de metros. Haz capturas que muestren fecha y URL si vienen de internet.

2) Encarga una medición técnica. Pide a un arquitecto o ingeniero que haga un levantamiento y emita un informe y plano con coordenadas y medidas, y que explique la metodología. Pide que adjunte fotografías fechadas y un listado de diferencias por estancia. Exporta los chats y los documentos del teléfono y guárdalos en varios soportes.

3) Reclamación por escrito con constancia. Redacta una carta o correo certificado a la promotora describiendo la diferencia, adjunta el informe técnico y solicita subsanación, compensación económica o una solución técnica (ejemplo: reparar defectos). Mantén copia y prueba de envío.

4) Conciliación o intento extrajudicial. Si no hay respuesta, inicia el requisito de procedibilidad que exijan las vías pertinentes (centro de conciliación autorizado si corresponde) o agota la vía administrativa con la municipalidad si el conflicto afecta a licencias. Busca soluciones negociadas: muchas promociones prefieren arreglar que litigar.

5) Demanda judicial. Si la conciliación falla, la acción ante el fuero civil o contencioso administrativo puede ser la salida. Para esto la medición técnica y la publicidad/contrato son centrales. Si reclamas una rebaja del precio, un peritaje contable puede calcular la diferencia. Si pides resolución del contrato y devolución, tendrás que valorar riesgos y coste-beneficio con un abogado.

Qué puedes hacer solo: encargar el informe técnico, reunir pruebas y enviar la carta. Cuándo necesitarás profesional: para negociar un acuerdo con cálculo preciso, para la conciliación obligatoria si procede, y para presentar la demanda y las pruebas técnicas ante el juez.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Muchas promotoras responden cuando reciben un informe técnico y una reclamación bien fundada: ofrecen subsanar, rebajar el precio o compensar con otros servicios. Un acuerdo rápido evita gastos y demora.

2) Acuerdo o conciliación. En conciliación se puede pactar una compensación económica o una intervención técnica. Un acuerdo suele ejecutarse antes que un juicio y evita el riesgo judicial; a veces aceptar algo menor en dinero pero inmediato compensa más que una sentencia tardía.

3) Juicio. Si llega a juicio, el tribunal valorará las pruebas: contrato, publicidad, mediciones y peritajes. Si pierdes la demanda, podrías quedar con costes procesales a pagar y sin compensación; si ganas, deberás valorar la ejecución de la sentencia frente a la solvencia de la promotora. Una sentencia a tu favor no garantiza cobro si la empresa es insolvente.

Y si ganas, ¿cobras? Cobrar depende de la solvencia y de si la promotora tiene bienes. La sentencia es un título pero ejecutar puede exigir pasos adicionales; por eso la negociación previa a obtener la sentencia es valiosa.

Errores que arruinan el caso

• Firmar el acta de entrega sin dejar constancia escrita y precisa de las diferencias.
• Tirar o perder la publicidad, planos o correos; no exportar chats y no hacer copia física.
• Encargar un peritaje informal sin que sea técnico, fechado y con metodología explícita.
• Enviar reclamaciones verbales sin registro; no usar correo o documento con constancia.
• Aceptar verbalmente una oferta de compensación sin dejarla por escrito y firmada.