Mi Ayuntamiento me exige devolver obras y derribo por infracción urbanística

¿Tienes razón?

Tres o cuatro cuestiones determinan si la orden de derribo es procedente. Primero, la existencia o no de licencia o autorización para las obras; si tienes licencia vigente y las obras se ajustaron a ella, tu posición es más sólida. Segundo, la calificación del suelo y el instrumento de planificación municipal; si la obra contradice la zonificación o la norma urbanística, la administración puede exigir la restitución. Tercero, si la actuación afecta a bienes protegidos, riesgo o servidumbres; ahí la autoridad tiene margen amplio para ordenar medidas. Cuarto, la correcta tramitación del procedimiento sancionador: la autoridad debe notificarte, darte oportunidad de defensa y motivar la resolución.

Si no tienes la licencia pero puedes acreditar que actuaste con conocimiento técnico y con la convicción de que la obra era admisible, eso no anula la potestad municipal, pero sí puede ayudar en la negociación. Si la autoridad no siguió el trámite legal o no te notificó correctamente, la orden puede ser impugnable.

Cómo se soluciona

1. Pide copia íntegra del expediente administrativo que motiva el requerimiento. Incluye actas de inspección, fotos, informes técnicos, la resolución de imposición y los documentos que prueben la titularidad del inmueble.

1. No demueles ni realices actuaciones que puedan empeorar la situación hasta tener el expediente. Documenta la visita y guarda fotos de la situación actual con fecha y hora; pide su manifestación por escrito al municipio.

1. Encarga la revisión técnica. Un arquitecto o ingeniero debe analizar si la obra efectivamente contraviene la licencia o la zonificación, y preparar un informe técnico que apoye tu defensa o proponga soluciones de normalización.

1. Presenta alegaciones bien fundamentadas y, si procede, una propuesta de regularización o de medidas correctivas alternativas que mitiguen el impacto y permitan conservar la obra en parte. Muchos municipios aceptan soluciones técnicas en lugar de derribo.

1. Si la resolución se mantiene y consideras que hubo irregularidades, impugna la decisión por la vía administrativa y guarda la opción contencioso-administrativa si la vía administrativa agota. Paralelamente, valora negociar un acuerdo técnico o una sanción para evitar el derribo completo.

Qué puedes hacer tú: solicitar el expediente, tomar fotos, encargar el informe técnico y presentar alegaciones. Qué pide un profesional: defensa administrativa, peritajes, y, si es necesario, interponer recursos o demandas.

Qué puede pasar

1) Se resuelve sin derribo mediante acuerdo técnico. A menudo la municipalidad acepta medidas correctivas o la adaptación del proyecto a cambio de condiciones de seguridad o compensación. Es la solución más rápida y menos costosa.

2) Conciliación o sanción con regularización. Se puede pactar una sanción administrativa y un plan de obras para regularizar la construcción. Esto evita la demolición total y permite conservar parte del valor de la inversión, aunque con coste económico.

3) Demolición y procedimiento contencioso. Si la autoridad ordena el derribo y persiste, podrías enfrentarte a la ejecución forzada. Si se interpone recurso y se pierde, la ejecución puede llevarse a cabo y, en algunos casos, las costas o multas pueden recaer sobre el propietario. Si ganas, la restitución del inmueble o indemnización dependerá de la situación financiera del municipio y de la vía probatoria.

Y si ganas, ¿cobro? Si reclamas indemnización por daño por una actuación administrativa ilegítima, la ejecución de esa sentencia depende de la capacidad patrimonial del ente público y del recorrido procesal. No es automático.

Errores que arruinan el caso

• Derribar por tu cuenta parte de la obra o manipular pruebas antes de recibir el expediente; eso impide probar la situación original.
• Firmar acuerdos verbales con inspectores sin dejar constancia escrita y firmada.
• No presentar alegaciones técnicas en plazo administrativo: si no das argumentos técnicos, la decisión queda sin oposición fundada.
• Asumir la ejecución forzada sin estudiar recursos: aceptar de palabra una demolición puede cerrar la puerta a una solución técnica.