Que un ocupante anterior reclame la propiedad no significa que tenga razón. Lo que importa es si tu compra produjo la transmisión registral o si la posesión del ocupante está protegida por la primacía de la realidad. Primer paso: no uses la fuerza; recoge tu escritura y coteja la inscripción en SUNARP; luego solicita desalojo por la vía adecuada o intenta una conciliación ante un centro autorizado.
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Tu posición frente a un ocupante anterior depende de varias cosas: si tu título (escritura pública inscrita) te reconoce como propietario; cuánto tiempo y con qué carácter estuvo el ocupante anterior; si existió una entrega de posesión al comprador; y si la persona que reclama tiene un título previo o sólo posesión. La ley protege la inscripción registral como medio de publicidad y seguridad, pero la realidad de la posesión también tiene peso práctico: un ocupante con posesión continua puede invocar la protección de la posesión frente a actos de desalojo irregulares, especialmente si el comprador no tomó posesión o no regularizó la entrega.
Otro factor es si la compra se hizo con pleno conocimiento de que había ocupantes: algunas operaciones incluyen cláusulas sobre entrega, desocupación o saneamiento. Si el vendedor te garantizó que la propiedad estaba libre y luego resulta ocupada, puedes tener acción contra el vendedor por incumplimiento. Si, por el contrario, conocías la ocupación y aceptaste comprar, tu camino será distinto.
La conducta importa: usar la fuerza o cortar servicios para obligar la salida es peligroso y puede volverse en tu contra. La vía correcta combina prueba escrita, notificación formal y, si es necesario, acciones judiciales para recuperar la posesión.
Qué puedes hacer tú solo: recoger y conservar todos los documentos, notificar por escrito y buscar conciliación. Cuándo necesitas abogado: al iniciar un desalojo, si hay resistencia, si la otra parte presenta títulos o si hay posibilidad de procedimiento penal por usurpación.
Y si ganas, ¿cobras? Recuperar la posesión puede no significar reparación por daños: si el ocupante causó deterioros tendrás que probarlos y, si el ocupante es insolvente, cobrar una condena por daños puede resultar complicado.
Si la situación puede resolverse con una notificación y una salida pactada, puedes manejarlo por tu cuenta. Necesitarás abogado si el ocupante se resiste, presenta título propio o inicia acciones; también si quieres demandar al vendedor por incumplimiento. Un abogado te ayudará a preparar la demanda de desalojo, coordinar peritajes y asegurar la ejecución; consulta si puedes acceder a asistencia legal gratuita.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
La policía solo puede actuar en casos claros de delito o desorden público. En general, la restitución de la posesión requiere orden judicial. Actuar por tu cuenta puede causar problemas; mejor notificar y acudir a la vía judicial si no hay acuerdo.
La inscripción en SUNARP otorga seguridad jurídica, pero la posesión de hecho también pesa. Si hay un ocupante con posesión continua y el comprador no tomó posesión, el caso puede complicarse. La inscripción es una prueba muy relevante, pero no siempre decide el conflicto de hecho sin procedimiento.
Necesitas escritura pública, nota registral, actas de entrega si existen, fotos de la situación, declaraciones de testigos y cualquier comunicación con el ocupante. El peritaje para daños puede ser útil si buscas indemnización.
Sí, si el vendedor garantizó la entrega libre y no la cumplió, puedes iniciar acciones contra él por incumplimiento contractual y optar por indemnización o reexpedición de la obligación de desocupar.
La conciliación extrajudicial puede ser útil para pactar una salida ordenada y evitar juicio. Si el ocupante accede, se puede formalizar un acuerdo que luego sea ejecutable.
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