Avalúos inflados o bajos: necesito perito independiente

¿Tienes razón?

Cuando un avalúo no encaja con lo que usted espera, no siempre significa fraude. Tres elementos determinan si tiene un caso fuerte para exigir un perito independiente: 1) quién encargó y pagó el avalúo; 2) la metodología y fuentes que usó el perito (valores comparables, ajustes, condiciones físicas); y 3) la existencia de documentos que contradigan el informe (recibos de mejoras, contratos de compraventa recientes, escrituras, comprobantes de pago de impuestos como el predial). Si el avalúo fue pagado o presentado por la otra parte sin justificar la base técnica, su posición mejora. Si el perito no detalla cómo llegó al valor —no muestra comparables ni descuentos por estado— hay margen para impugnarlo. Pero si el informe es exhaustivo y aporta comparables del mismo barrio y fecha, su disputa será más difícil y costosa.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación que pruebe el valor: escrituras, contratos de compra, recibos de reformas, comprobantes de pago de mantenimiento o impuestos, anuncios de venta similares en la zona y fotografías del estado actual. Exporte chats o correos donde se hable de precios y no deje nada solo en el teléfono.

1. Pida copia completa del avalúo que presentó la otra parte y revise la metodología: si falta el listado de comparables, las fotografías o la ficha técnica, apunte esos vacíos. Si el avalúo fue hecho por un perito que tiene relación con la otra parte, téngalo en cuenta.

1. Encargue un peritaje independiente. Usted puede contratar a su propio perito forense o inmobiliario que explique por escrito la metodología y los comparables. Guarde la factura y el contrato con el perito; sirven para demostrar diligencia y coste.

1. Compare informes. Si el peritaje independiente coincide con el suyo, use ambos para proponer una conciliación o presentar como prueba en el expediente. Si los peritajes discrepan, un dictamen pericial complementario o una junta de peritos pueden dirimir diferencias.

1. Distinga qué puede hacer usted solo y cuándo necesita apoyo técnico o legal. Usted puede reunir evidencia y encargar el peritaje. Si la otra parte se niega a entregar documentación, o si hay riesgo de que los bienes se vendan o trasladen, consulte a un licenciado para presentar medidas cautelares o solicitar al juzgado la designación de perito tercero.

Qué puede pasar

1) Arreglo directo. Muchas disputas se resuelven con una carta firmada y el intercambio de los informes. Si su perito demuestra que el valor real es distinto, la parte contraria puede ofrecer ajustar la adjudicación. Esto es común y rápido; un acuerdo menor puede convenir frente a un litigio largo.

2) Conciliación o mediación. En juzgados y centros de conciliación se puede llegar a un pacto donde uno paga diferencia, se adjudica otro bien o se compensa en efectivo. A veces aceptar un importe algo menor compensa evitar un proceso largo. Valore siempre el coste del peritaje y las probabilidades de ganar antes de rechazar una oferta razonable.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, los peritajes serán prueba clave en el expediente de liquidación de bienes. El tribunal puede ordenar peritaje de oficio o nombrar un perito tercero. Si pierde, puede cargar con costas o con el pago de peritajes ordenados por el juzgado. Y si gana, debe considerar la posibilidad de que la parte contraria sea insolvente: una sentencia es título ejecutivo, pero cobrar depende de los bienes que tenga el deudor.

Y si gana, ¿cobro? Una resolución favorable no garantiza el cobro inmediato. Si la parte contraria no tiene liquidez, tendrá que ejecutarse la sentencia sobre bienes con riesgo práctico de demora o pérdida por trámites.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar un avalúo verbal o una oferta sin pedir el informe por escrito. Si no tiene el documento, el argumento se debilita.
• Encargar un peritaje con un profesional sin experiencia en el tipo de bien o en el mercado local. Un informe débil puede hacer más daño que bien.
• Eliminar, modificar o no conservar recibos, contratos y fotografías que prueban el estado del bien. La falta de prueba tangible enfría su relato.
• Firmar un documento donde reconozca un valor sin añadir la frase de "salvo peritaje en contrario" o sin reservar acciones legales; esa firma puede dificultar impugnar después.
• No cuantificar los costos del peritaje y asumir que siempre se recuperarán en un eventual acuerdo o sentencia.