Si su contrato prohíbe subarrendar, la conducta puede ser causal de rescisión; si le subarrendaron sin su permiso siendo propietario, se vulnera su posesión. Lo que importa es el contrato y la posesión registral. Primer paso: revise el documento que regula la relación y documente quién ocupa el inmueble y desde cuándo.
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La respuesta depende de tres factores. Primero: su calidad jurídica —¿es arrendador, arrendatario o propietario inscrito?— y lo que el contrato establece sobre subarrendamiento o cesión de derechos. Segundo: la existencia de autorización expresa o tácita. Muchos contratos permiten subarrendar con permiso escrito; otros lo prohíben taxativamente. Tercero: la situación concreta de la ocupación: si hubo un subarrendamiento pagado, si la persona que ocupa tiene título o si se trata de ocupación irregular.
Si usted es arrendatario y en el contrato está prohibido subarrendar, el arrendador podría tener causa para rescindir si acredita el incumplimiento. Si usted es propietario y su inquilino subarrendó sin permiso, puede requerir la desocupación y reclamar daños. Si el subarrendatario tiene un contrato propio con el arrendatario, su relación es con el arrendatario, pero usted puede reparar el daño por ocupar sin autorización.
Qué puede hacer usted solo: reunir pruebas y notificar por escrito. Cuándo contratar abogado: cuando el arrendador amenaza con rescindir el contrato, cuando hay riesgo de desahucio, si la otra parte tiene abogado o si la ocupación implica actividades ilícitas.
Y si gana, ¿cobro? La sentencia puede ordenar pago de rentas vencidas o daños, pero cobrar dependerá de los bienes del deudor. Por eso, un acuerdo con garantías suele ser más eficaz.
Si la relación puede resolverse con una carta y negociación, puede hacerlo usted mismo. Necesita abogado si el arrendador o el ocupante tiene representación, si hay amenaza de desahucio, si le ofrecen dinero a cambio de renunciar a derechos o si la ocupación implica riesgo legal (delitos). Consulte si puede acceder a asistencia jurídica gratuita en su entidad.
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El subarrendatario tiene relación contractual con quien lo subarrendó, no con el propietario. Sin embargo, el propietario puede reclamar la desocupación por incumplimiento del contrato principal. La protección concreta depende del contrato y del reconocimiento de la posesión.
Si el contrato lo prohíbe, permitirlo sin modificar el contrato lo expone a sanciones. La forma segura es hacer un anexo por escrito con condiciones y firmas de las partes; la autorización verbal es arriesgada.
Anuncios de renta, pagos de depósito o renta al subarrendatario, mensajes de oferta, recibos de servicios a nombre del ocupante y fotografías de la ocupación son pruebas útiles.
Sí, el arrendador puede invocar el incumplimiento contractual como causal para terminar el contrato y solicitar desahucio, pero debe seguir el procedimiento legal correspondiente en su estado.
Documente las mejoras y reclame reparación o indemnización si no hubo autorización. Si acepta mantener las mejoras, formalice un acuerdo que precise compensación o reconocimiento en la entrega.
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