Si el vendedor no entrega la propiedad, no sanea vicios graves o contradice lo pactado, puedes reclamar la resolución del contrato o exigir cumplimiento. Lo decisivo es el incumplimiento concreto y la prueba: contrato, pagos, comunicaciones y el estado del inmueble. Primer paso: recopila contrato y comprobantes de pago y notifica por escrito el incumplimiento para exigir solución o compensación.
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La posibilidad de resolver una compraventa depende de qué incumplimiento existe y cómo se pactó el contrato. Si el vendedor no transfiere la propiedad en las condiciones pactadas, no entrega la posesión, oculta vicios graves o existe fraude, la ley prevé medidas que pueden culminar en la resolución del contrato y en indemnización por daños y perjuicios. Es importante distinguir entre incumplimientos formales (retrasos en fecha de entrega) y sustanciales (falta de transferencia, vicios que hacen inhabitable el bien).
Lo que más pesa es el contenido del contrato: cláusulas de plazo, condiciones suspensivas, estipulaciones sobre entrega y saneamiento por vicios. La prueba de pagos, de la titularidad previa y de las comunicaciones entre las partes también es determinante. Si existe un contrato privado sin firma pública, su fuerza probatoria persiste, pero la escrituración pública y la inscripción en el Registro Público confieren mayor seguridad. Otro factor es la conducta del vendedor: ofertas de solución, propuestas de aplazamiento o el intento de negociar son relevantes para el tribunal y para la estrategia de reclamo.
1) Se arregla con devolución o compensación. Lo más práctico suele ser negociar la devolución de lo entregado con una compensación razonable; evita trámites largos y te garantiza recuperación efectiva.
2) Acuerdo con ejecución. Puede pactarse que el vendedor cumpla el contrato mediante entrega en un nuevo plazo y garantías; en ese caso, deja todo por escrito y, si procede, garantiza el cumplimiento ante notario.
3) Juicio por resolución. Si la vía judicial prospera, el tribunal puede declarar la resolución del contrato, ordenar la restitución de prestaciones y fijar indemnización por daños. El proceso exige pruebas y, en ocasiones, medidas para asegurar que la sentencia sea ejecutable.
Y si ganas, ¿cobras? Conseguir una sentencia favorable es un paso: su ejecución depende de la situación patrimonial del vendedor y de medidas precautorias que se tomaron durante el proceso. Es recomendable valorar la posibilidad de solicitar anotaciones registrales o medidas cautelares para asegurar la eficacia de una eventual sentencia.
Puedes enviar la primera reclamación por tu cuenta y probar que buscas cumplimiento; sin embargo, la intervención de un abogado es aconsejable cuando hay importes importantes, si se requieren medidas precautorias en el Registro Público o si el vendedor ofrece soluciones parciales. Si la otra parte ya te ofreció dinero, pide asesoría: ese es el momento en que un abogado suele rentabilizarse. Comprueba si puedes acceder a asesoría gratuita según tu situación económica.
Otros problemas frecuentes en derecho inmobiliario
Si hay hipoteca o gravamen y no se canceló como pactado, puedes reclamar incumplimiento. La existencia de una hipoteca complica la entrega de la escritura y puede exigir la intervención del acreedor hipotecario o medidas en el Registro para proteger tus derechos.
Sí tiene fuerza probatoria, especialmente con pruebas de pago; no obstante, la escritura pública aporta mayor seguridad frente a terceros y en trámites registrales.
Sí, la demanda puede solicitar la restitución de las prestaciones y una indemnización por los daños causados por el incumplimiento, siempre que se prueben.
Es una medida que deja constancia de una litigación o reclamación sobre el inmueble para evitar que se transmitan derechos a terceros sin que conste la disputa; se solicita con apoyo jurídico y documental.
Valora la oferta frente al coste y tiempo de litigar. Si la oferta es razonable y cubre perjuicios, puede convenir; si no, consulta con un abogado antes de aceptar cualquier documento que cierre el litigio.
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