No nos ponemos de acuerdo en el avalúo y el precio

¿Tienes razón?

La fuerza de tu posición depende de tres o cuatro hechos concretos:

• Si existe un convenio previo entre copropietarios sobre cómo valuar o vender: un pacto escrito que fije metodología o entidad valuadora te protege y obliga a los demás.
• Si el avalúo presentado es formal y tiene firma de perito autorizado: un dictamen profesional y reciente tiene más peso que un estimado entre personas.
• La finalidad: vender, comprar la parte del otro o dividir la cosa. Cada objetivo cambia la estrategia; por ejemplo, comprarle al otro con un avalúo independiente es distinto a acordar una venta al público.
• Si hay pruebas de mala fe o manipulación en el avalúo: ofertas anormalmente bajas, peritajes con conflicto de interés o intento de forzar a vender por debajo del mercado.

Si posees avalúo profesional y el otro no, tu posición es sólida. Sin avalúo, todo es negociación y la decisión caerá en quien tolere el menor precio o quien pueda llevar la disputa ante un juez.

Cómo se soluciona

1. Pide un avalúo formal y por escrito. Encarga a un valuador o a una institución reconocida un dictamen que explique metodología, comparables de mercado y depreciaciones. Guarda el expediente y exige factura y firma del perito.

1. Solicita transparencia en los cálculos. Pide la lista de comparables, fotos, planos y el estudio de mercado que respalda la cifra. Si la otra parte presenta un avalúo, compara metodologías.

1. Intenta la negociación con base en datos. Lleva los dos avalúos a una mediación o a un notario para buscar acuerdo: venta al mejor postor, compra de la parte por uno de los copropietarios o reparto de bienes si es divisible.

1. Si no hay acuerdo, plantea la designación de perito por la autoridad competente o la vía de partición judicial. En la división judicial puede ordenarse la venta en pública subasta o fijarse un precio según peritaje judicial.

1. Evalúa ofertas concretas. Si llega una oferta real de compra, conviene valorar si aceptar un precio razonable es preferible a un litigio largo. Un abogado puede calcular los riesgos de seguir en disputa frente a la oferta.

Qué hace usted y qué necesita profesional: usted puede pedir y pagar un avalúo privado y reunir ofertas; necesita a un licenciado cuando vaya a impugnar un avalúo, pedir perito judicial o valorar una oferta de compra que implique renuncias.

Qué puede pasar

1) Se arregla con un avalúo y acuerdo privado. Si ambas partes aceptan un dictamen profesional y firman la compraventa o el acuerdo de compra de parte, el conflicto se resuelve sin litigar, lo que suele ahorrar costos y tiempo.

2) Conciliación con reparto o compensación. Pueden acordar que uno compre la parte del otro pagando una diferencia, o repartir otros bienes a cambio de mantener la propiedad. A veces un pago menor aceptado a cambio de finiquito es preferible a un litigio incierto.

3) Juicio de división y venta forzosa. Si no hay acuerdo, el juez puede ordenar peritaje judicial y, si procede, venta en pública subasta. El riesgo: la subasta puede arrojar un precio menor al mercado y la ejecución depende de que haya compradores. Si pierdes el pleito, además podrías quedar con costas a cargo si el tribunal así lo decide.

Y si ganas, ¿cobras? La sentencia que fije precio o ordene venta no garantiza que efectivamente se reciba el dinero en término corto; la ejecución depende del procedimiento y de la solvencia de los compradores.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar un avalúo verbal sin pedir el informe por escrito.
• No comparar metodologías: dos avalúos pueden diferir por técnicas usadas, no por mala fe.
• Firmar renuncias o finiquitos sin asesoría cuando hay oferta: puedes cerrar la puerta a reclamar por un mejor precio.
• Encargar peritos con conflicto de interés o sin acreditar su experiencia.