Quiero adjudicarme la vivienda pero no llego a acuerdos con los herederos

¿Tienes razón?

Su derecho para adjudicarse una vivienda heredada se determina por varios elementos: la forma en que se hizo la herencia (con testamento o por sucesión intestada), la declaratoria de herederos o testamento inscrito, las reglas de partición acordadas entre herederos y si existe inscripción registral. También cuenta si aportó dinero para la compra, para el mantenimiento o para mejoras realizadas con su dinero, porque esas aportaciones pueden incrementar su crédito frente a la masa hereditaria. Si la vivienda está en proindiviso entre varios herederos y no hay acuerdo, la ley permite pedir la partición, y dentro del reparto usted puede solicitar la adjudicación mediante indemnización a los demás o mediante el pago de su cuota. La claridad de los títulos y la existencia de pruebas de sus aportaciones hacen más viable una adjudicación.

Cómo se soluciona

1. Reúna los documentos básicos: acta de defunción, testamento o declaratoria de herederos, escrituras del inmueble, folio real, comprobantes de pago de predial y recibos de servicios. Si realizó mejoras, reúna facturas, contratos con albañiles, recibos y fotos antes y después.
2. Proponga una partición extrajudicial. Llame a los herederos y proponga que un perito valuador haga el avalúo y que se acepte la adjudicación mediante pago a los demás o mediante cesión de otras cosas. Dejar la propuesta por escrito y firmada es clave.
3. Considere ofrecer compensaciones. Para hacerse de la vivienda puede proponer pagar la parte proporcional a los demás herederos, compensarla con otros bienes o convenir con quienes renuncien a su derecho a favor suyo.
4. Si no hay acuerdo, inicie la partición judicial. El juzgado ordenará la valuación del inmueble y la división correspondiente; si la partición física no es posible porque se trata de una sola vivienda, el juez podrá ordenar adjudicación a uno de los copropietarios pagando a los demás o la venta en pública subasta con el reparto del producto.
5. Acredite las mejoras o pagos. Si realizó inversiones que aumentaron el valor, pida que se reconozca como crédito preferente contra la masa hereditaria. Guarde facturas, contratos y testigos que acrediten las obras.
6. Inscriba cualquier acuerdo o sentencia en el Registro Público. Solo así la adjudicación será oponible a terceros.

Qué puede hacer usted solo y cuándo necesita abogado: puede reunir documentos, proponer convenios y pedir peritaje privado. Necesitará abogado para presentar la demanda de partición, para litigar en caso de oposición o para formalizar acuerdos con efectos registrales y fiscales.

Qué puede pasar

1) Se arregla con un acuerdo entre herederos. Es común que uno quiera la casa y los otros prefieran dinero u otra cosa; un convenio notariado y actualizado en el Registro Público pone fin al conflicto y evita juicio.

2) Conciliación o mediación previa. Si existe controversia sobre valores o mejoras, una mediación seguida de valuación acordada puede llevar a un arreglo donde usted paga o compensa según el valor acordado.

3) Juicio de partición. Si no hay acuerdo, el juez ordena el avalúo y la correspondiente adjudicación o la venta en pública subasta. Si usted solicita adjudicación y el juez la concede, deberá pagar lo que corresponda a los demás; si pierde la pretensión, la vivienda puede ser vendida y repartida según la sentencia. La ejecución de una sentencia depende del patrimonio de las partes y de la inscripción registral.

¿Y si gana, cobro? Una sentencia que le adjudique la vivienda es eficaz una vez ejecutada e inscrita, pero la realidad material depende de que usted pueda pagar la parte debida a los demás o de que la venta liquide la deuda. Por eso negociar un pago o un plan suele ser práctico.

Errores que arruinan el caso

• No pedir que las decisiones queden por escrito en acta o convenio.
• No documentar las mejoras con facturas o contratos.
• Aceptar acuerdos verbales sobre adjudicación sin respaldo notarial.
• Negociar individualmente con compradores sin transparentar a los demás herederos.
• No verificar la existencia de gravámenes o hipotecas antes de proponer adjudicación.