Mi hijo mayor quiere vender la vivienda y temo que no sea capaz

¿Tienes razón?

Tres factores determinan si puede detenerse o impugnarse la venta:

1. Capacidad del vendedor. El juez pregunta si el adulto comprende la naturaleza, alcance y consecuencias del negocio jurídico. Si existe deterioro cognitivo, uso de sustancias o dependencia económica que impide juicio, eso pesa en contra.

1. Existencia de vicios en el consentimiento. Fraude, coacción, engaño o aprovechamiento de la vulnerabilidad—si el comprador se aprovecha del estado del vendedor—son causales para anular la venta.

1. Situación registral y notarial. Una compraventa perfeccionada en escritura pública e inscrita en el Registro Público de la Propiedad complica la reversión. Sin inscripción, hay más margen para medidas cautelares y recursos.

Si su temor se basa en cambios recientes de conducta, gastos irracionales o personas que se benefician de la venta, hay motivos para actuar. Pero la posibilidad de impedir la venta depende de la prueba y de si ya se formalizó ante notario.

Cómo se soluciona

1. Recopile pruebas inmediatas: comunicaciones, mensajes donde se proponga la venta, justificantes de transacciones, testigos que vean la firma de documentos o gestiones previas. Si existen transferencias bancarias, guarde los extractos.

1. Consulte con la notaría local. Si sospecha de una venta inminente, llame a la notaría donde podría formalizarse la escritura. Puede solicitar información sobre trámites o pedir que se le notifique si aparece una comparecencia. Muchas notarías exigen identificación y comparecencia personal, lo que es una salvaguarda.

1. Solicite medidas de protección ante el juzgado familiar o civil. Puede pedirse la prohibición de enajenar bienes hasta que se aclare la capacidad; el juez valorará pruebas y medidas provisionales. Para ello necesitará presentar indicios claros de incapacidad o de riesgo de despojo.

1. Valore la vía civil para nulidad. Si la venta ya fue inscrita y hubo vicios del consentimiento (fraude, coacción, aprovechamiento), su remedio es impugnar la compraventa ante el juzgado civil pertinente. Necesitará prueba pericial y documental.

1. Considere nombrar un curador o defensor judicial si hay deterioro probado. Si el juzgado declara incapacidad parcial o total, la venta puede anularse y el curador será quien administre los bienes.

Tareas que puede hacer usted solo: recopilar mensajes, hablar con la notaría, pedir extractos bancarios. Acciones que requieren abogado: solicitar medida judicial cautelar, impugnar escritura inscrita y coordinar peritos médicos.

Qué puede pasar

1. Resolución familiar sin juicio. Es común que las partes negocien y acuerden suspender la venta hasta una valoración médica. Un acuerdo evita desgaste y mantiene la vivienda.

1. Prohibición de enajenar o medida cautelar. El juzgado puede ordenar medidas para impedir la venta mientras se decide la capacidad. Esto protege la vivienda temporalmente.

1. Anulación judicial de la venta. Si el juez determina vicio en el consentimiento o incapacidad que invalidó la voluntad, puede anular la escritura y ordenar la restitución del inmueble. Hay que considerar, sin embargo, que si la tercera persona adquirente actuó de buena fe y la inscripción ya existe, la solución puede ser más compleja y requerir acción contra quien se benefició.

Y si ganas, ¿cobras? Recuperar la titularidad puede chocar con la insolvencia del adquirente o la imposibilidad de revertir actos inscritos. En algunos casos la solución pasa por indemnización o medidas para restituir la propiedad.

Errores que arruinan el caso

• Esperar sin hacer copia de comunicaciones o extractos; la prueba se pierde con rapidez.
• No consultar la notaría: perderá oportunidad de obtener información sobre diligencias.
• Intentar forzar la entrega de llaves o confrontar al comprador; las acciones extrajudiciales pueden volverse en su contra.
• No evaluar si la persona ofreció la casa voluntariamente: si hay consentimiento informado, impugnar es difícil.