Si lo demandan como fiador u obligado solidario, su responsabilidad existe sólo si el contrato lo establece y si la firma o consentimiento se prueban; determine primero si firmó como garante y recoja el contrato y comprobantes de pagos. Primer paso: consiga copia de la demanda y del contrato y reúna toda la prueba de pagos y comunicaciones con el arrendador o el inquilino.
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Lo que decide su responsabilidad son tres puntos: la firma o consentimiento explícito como fiador, el alcance de la obligación en el contrato y si el arrendador cumplió con las condiciones previas exigidas por el contrato. Si su firma aparece en el contrato como fiador u obligado solidario, la presunción es que responde; pero esa responsabilidad puede matizarse por cláusulas, por vicios en la firma o por la existencia de pagos efectuados por el arrendatario.
Si usted garantizó sólo ciertas obligaciones (por ejemplo, el pago de renta hasta cierto tope o por un plazo), la obligación puede ser limitada. Revise si la cláusula habla de “fiador”, “aval” u “obligado solidario” y si se añadió alguna condición. Otra cuestión práctica: si el contrato exige notificación previa al fiador para activar la garantía, y esa notificación no se hizo, puede impugnar la reclamación.
Tenga a mano recibos y transferencias que prueben pagos del inquilino; si existen pruebas de que el arrendatario pagó o que hubo una negociación con el arrendador, su exposición puede reducirse. También es relevante si firmó en presencia de notario o de testigos: la formalidad facilita la exigencia.
Qué puede hacer sin abogado y qué requiere asistencia
1) Se arregla con una carta o acuerdo: el acreedor y usted pactan un pago parcial o un plan; en muchos casos el actor prefiere un acuerdo a iniciar ejecución. El acuerdo debe documentarse para que quede constancia de liberación parcial o total.
2) Conciliación o pago con garantía. El arrendador puede aceptar garantía distinta o pedir que el inquilino asuma la deuda. Un acuerdo extrajudicial suele ahorrar costos y se puede homologar en el proceso.
3) Juicio y sentencia condenatoria. Si el juez lo condena, la sentencia permitirá la ejecución sobre sus bienes embargables. Si pierde, además de la deuda puede cargar con costas procesales. Si el deudor principal resulta insolvente, lo que parece una victoria puede transformar la sentencia en un reconocimiento sin efectivo si no hay bienes para embargar.
Y si gano, ¿cobro? Si el juicio es en contra del arrendador o del inquilino y obtiene una sentencia, cobrar depende de la existencia de patrimonio del condenado. Una sentencia contra el inquilino es un título para ejecutar; si el deudor está insolvente, la ejecución será más difícil.
Si solo es una amenaza, empiece reuniendo documentos y pagando su defensa; la contestación a la demanda puede requerir conocimientos técnicos. Necesita abogado cuando hay posibilidad de embargo de bienes, cuando la cuantía es alta o si la otra parte ya inició ejecución. Averigüe si puede acceder a defensa pública en su estado.
Otros problemas frecuentes en derecho inmobiliario
Depende de la redacción del compromiso. Si la firma es amplia y no hay limitación temporal, la obligación puede seguir vigente hasta cubrir la deuda garantizada. Revise el contrato y reúna pruebas de pagos del titular.
Depende del contrato y de la ley estatal. En ocasiones la obligación del fiador es subsidiaria; en otras es solidaria. Un abogado revisará la cláusula y propondrá la estrategia adecuada.
Sí, las transferencias y recibos bancarios son pruebas fuertes de pago si están a nombre del deudor y vinculadas al periodo que se reclama.
Algunos bienes pueden ser inembargables por ley, pero la protección depende de la procedencia del embargo y de si la vivienda tiene cargas. Consulte a un abogado para evaluar medidas de protección.
Sí, en la práctica usted podrá solicitar que se dirijan contra el deudor principal; la posibilidad real depende del contrato y de la estrategia legal.
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