La comunidad de propietarios tiene defectos en zonas comunes que afectan mi vivienda, ¿puedo reclamar?

¿Tienes razón?

Su derecho a reclamar depende de varias cosas: si el desperfecto está en una zona común según el título constitutivo y reglamento de condominio, si la falta de mantenimiento o un defecto constructivo causó el daño a su vivienda y si hay documentación que lo pruebe. Por ejemplo, una filtración desde el techo común que daña su techo o muros interiores suele ser responsabilidad de la comunidad; la comunidad tiene deberes de conservación y reparación. Si, en cambio, el daño a su vivienda provino de una modificación privada en su unidad, la responsabilidad le corresponderá a usted.

La práctica muestra que la existencia de actas de asamblea, avisos a la administración, solicitudes formales y dictámenes periciales que vinculen el daño a las zonas comunes fortalecen la reclamación. Si la administración reconoce el problema y no actúa, esa inacción también es relevante.

Cómo se soluciona

1. Documente el daño y su origen aparente. Tome fotos y videos de las zonas comunes y de las afectaciones dentro de su vivienda. Anote fechas y circunstancias.

1. Notifique por escrito a la administración y pida que deje constancia por escrito. Entregue copia de sus pruebas y solicite la intervención de mantenimiento.

1. Solicite la actuación de la asamblea si la administración no responde. Revise el reglamento para el procedimiento interno: muchas decisiones requieren quórum o votación para autorizar obras.

1. Ordene un peritaje técnico independiente. El dictamen debe describir el origen del daño, la relación entre la zona común y la afectación a su unidad, y las reparaciones necesarias. Con ese informe podrá exigir que la comunidad repare o le indemnice.

1. Negocie una solución. En la práctica la comunidad suele reparar si la prueba técnica es sólida. Acorde las garantías por escrito y los plazos de ejecución.

1. Si no hay respuesta, proceda legalmente. Puede presentar demanda civil frente al juez competente solicitando reparación de la zona común, indemnización por daños en su vivienda y, en su caso, medidas cautelares para evitar daños mayores.

Acciones que puede hacer solo: documentar, notificar a la administración, exigir acta de asamblea. Busque abogado si la comunidad niega responsabilidad, si el monto de la reparación es alto, si la comunidad intenta repartir costos entre los propietarios de forma irregular o si ya hay un proceso judicial en curso.

Qué puede pasar

1) Reparo por la vía interna: Lo más frecuente es que la comunidad autorice la reparación y corra con los gastos, especialmente si el título y el reglamento así lo establecen. En ese caso conviene dejar constancia del acuerdo y exigir facturas y garantía por la obra.

2) Conciliación entre vecinos o en mediación: Si la comunidad discute quién paga, una conciliación puede fijar reparto de costos o condiciones de pago. A veces aceptar un plan de pago o una solución parcial tiene más sentido que litigar.

3) Juicio civil: Si no hay acuerdo, la demanda puede solicitar la reparación forzosa y el pago por daños. En juicio se examinará el título constitutivo, el reglamento, las actas y los dictámenes técnicos. Si usted gana, la sentencia ordenará la reparación y el pago, pero cobrar depende del patrimonio de la comunidad o de la capacidad de cobro de las cuotas.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia obliga, pero la ejecución puede implicar trámites para embargar bienes comunes o cuotas; en la práctica, un acuerdo con garantía es a menudo más eficaz.

Errores que arruinan el caso

• No dejar constancia por escrito de las notificaciones a administración o a la asamblea.

• Permitir que la comunidad haga reparaciones sin factura ni garantía.

• Firmar convenios en asamblea sin revisar si la decisión fue adoptada con el quórum y mayoría que establece el reglamento.

• No pedir peritaje técnico y pretender basarse solo en apreciaciones visuales.