Si la certificación energética o la documentación técnica de la vivienda no coincide con lo entregado, puede tratarse de un vicio oculto o de información inexacta que afecta al uso y al valor. Determina quién emitió la documentación, qué datos son falso y si la divergencia afecta la habitabilidad o eficiencia. Primer paso: pedir una segunda evaluación técnica y conservar la certificación original junto con cualquier comunicación con el vendedor o promotor.
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Para evaluar si se trata de un vicio oculto hay que atender a varios elementos. Uno: quién emitió la certificación o documento técnico y bajo qué condiciones; si lo suscribió el vendedor o un tercero y la información resultó falsa, hay base para reclamar. Dos: la naturaleza de la discrepancia. Si la certificación indica niveles de aislamiento térmico, consumo o comportamiento que no coinciden con pruebas in situ, la diferencia puede afectar el uso normal y el valor del bien. Tres: el carácter de la información entregada. Si el documento fue determinante en la decisión de compra o arrendamiento —por ejemplo, si se mostró como argumento de eficiencia o ahorro—, eso refuerza la reclamación. Cuatro: la posibilidad de demostrar la falsedad o inexactitud mediante pruebas técnicas independientes, como termografías, mediciones de consumo o dictámenes de auditores energéticos.
La existencia de un documento firmado por el comprador que reconoce la información puede complicar la reclamación si la firma se hizo con conocimiento real de las carencias; sin embargo, si la discrepancia es un vicio oculto no advertible razonablemente en el momento de la entrega, la ley admite reclamar.
Lo que puede hacer sin abogado: reunir documentos, contratar pericia y presentar la reclamación formal. Necesitará abogado cuando la otra parte tenga asesoría, haya oferta de acuerdo significativa o deba interponerse demanda.
Y si gana, ¿cobro? La ejecución de la sentencia depende del patrimonio del demandado y de las medidas adoptadas para asegurar bienes. Un acuerdo con garantía bancaria o póliza puede ser más efectivo para asegurar la reparación.
Puede usted recopilar documentos y obtener la pericia técnica; muchas reclamaciones se resuelven con esa hoja técnica y una reclamación formal. Necesitará abogado si la otra parte tiene asesoría, si le ofrecen un acuerdo o si hay que presentar demanda para forzar la corrección o la indemnización. Averigüe si califica para asesoría legal gratuita en su estado.
Otros problemas frecuentes en defectos de la construcción
La certificación sirve como información contractual y comercial. Si la certificación se mostró como atributo determinante en la venta y resulta falsa o engañosa, puede dar lugar a reclamación por incumplimiento o vicios ocultos. La prueba técnica independiente será decisiva.
Una termografía realizada por profesional con certificación aporta valor probatorio. Las capturas caseras pueden ilustrar el problema, pero en juicio conviene contar con informe firmado por un perito que describa metodología y conclusiones.
La rescisión es una de las posibles soluciones cuando existe incumplimiento grave. Evaluar si conviene rescindir o aceptar reparación depende del coste, la viabilidad técnica y la situación personal. Un abogado le ayuda a valorar la mejor alternativa.
Si la certificación fue emitida por un tercero y usted no tuvo participación en su falsificación, la responsabilidad recae sobre quien la elaboró y quien la usó para vender. Si hubo dolo de su parte, la situación cambia; consulte asesoría jurídica.
Dependiendo del caso, la autoridad de protección al consumidor y las autoridades locales que regulan edificaciones pueden recibir quejas. También proceden acciones civiles con peritaje técnico para acreditar la diferencia entre lo ofrecido y lo entregado.
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