Inquilino que no paga el arriendo

¿Tienes razón?

Cuando un inquilino no paga, lo que determina tus opciones son tres elementos:

1. Lo que diga el contrato de arrendamiento. Si hay cláusulas sobre mora, garantía, depósitos y causas de desocupación, guárdalas. Un contrato firmado te da la base contractual para reclamar.

1. Prueba de impago. Conserva recibos no pagados, extractos bancarios que muestren falta de transferencias y comunicaciones donde el inquilino reconozca el adeudo o proponga pagos. Si recibías pagos en efectivo, ten recibos firmados.

1. Depósito y garantías. Si existe depósito en garantía o aval, eso reduce tu riesgo; si no lo hay, puedes reclamar renta y daños por la vía judicial, pero la recuperación depende de la capacidad del inquilino para pagar.

La suma de esos elementos determina si tu reclamación será de cobro simple, de desocupación rápida o si exigirás medidas adicionales como embargo de bienes.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación. Localiza el contrato, comprobantes de pago anteriores, recibos, depósitos y cualquier comunicación. Anota desde cuándo no se paga y guarda pruebas de cada periodo impago.

1. Envía un requerimiento fehaciente. Comunica por escrito el adeudo especificando los periodos, cantidades y la petición de pago o desocupación. Usa medios que dejen constancia de recepción, por ejemplo carta certificada o constancia notarial.

1. Ofrece alternativas razonables. Si el inquilino reconoce problemas, valora acordar un plan de pago con garantías o pedir la desocupación voluntaria a cambio de no perseguir penalidades adicionales. Documenta cualquier acuerdo nuevo por escrito.

1. Tramita la vía judicial de desahucio y cobro. Si no hay respuesta o el inquilino se niega a salir, la demanda de desahucio y cobro procede ante la autoridad competente. El proceso permitirá obtener orden de desalojo y una sentencia condenatoria por las rentas debidas, siempre que el juez valore tu prueba.

1. Cuida la ejecución. Una vez con sentencia, si el inquilino no tiene bienes ni ingresos visibles, la ejecución puede ser difícil; por eso es importante solicitar garantías desde el inicio.

Qué puedes hacer tú y qué necesita profesional

• Tú: reunir contrato, recibos y comunicados; enviar requerimientos y proponer acuerdos.
• Profesional: presentar la demanda de desahucio y cobro, pedir medidas para asegurar bienes o ingresos, gestionar la ejecución y coordinar el desalojo autorizado por la autoridad.

Qué puede pasar

1. Se arregla con carta y acuerdo. Muchas veces el inquilino sale al negociar condonaciones parciales o paga lo atrasado a cambio de condiciones. Es la solución más rápida y menos costosa.

1. Acuerdo de desocupación o conciliación. En conciliación puedes pactar salidas ordenadas, plazos y compensaciones por daños. Un arreglo así evita la carga de una demanda y las costas judiciales.

1. Juicio y desalojo. Si demuestras el incumplimiento, el juez puede ordenar el desalojo y condenar al pago de rentas adeudadas. Sin embargo, si el inquilino carece de bienes, cobrar puede requerir medidas posteriores de ejecución.

Si ganas, ¿cobras? La sentencia te permite perseguir los bienes del deudor, pero la efectividad depende de su patrimonio real. A veces la negociación posterior a la sentencia es la vía práctica para obtener al menos una parte.

Errores que arruinan el caso

• No tener contrato o no exigir recibos por pagos en efectivo.
• Permitir que el inquilino acumule deudas sin documentarlas.
• Aceptar promesas verbales de pago repetidas sin constancia escrita.
• Realizar medidas de presión que puedan ser consideradas desahucio por la propia mano, como cortar suministros; eso puede volverse en tu contra.
• No pedir garantías o aval al inicio en arrendamientos comerciales o de mayor cuantía.