Incumplimiento de promesa de compraventa de vivienda

¿Tienes razón?

Para saber si su reclamación tiene base hay que comprobar tres cosas. Primero, la existencia de un acuerdo: la promesa de compraventa suele formalizarse por escrito en un contrato de opción, arras o promesa, que fija condiciones, plazos y obligaciones. Sin documento escrito la prueba es más difícil, aunque no imposible. Segundo, el cumplimiento parcial: si usted aportó un pago, entrega de llave o comenzó trámites de escrituración, eso fortalece su derecho a exigir cumplimiento o resarcimiento. Tercero, la conducta de la otra parte: si se niega a celebrar la escritura, transmite el inmueble a un tercero o no entrega la posesión, usted puede reclamar el cumplimiento y daños.

También es relevante si la obligación de celebrar la escritura dependía de condicionantes cumplidos (como obtención de crédito, liberación de gravámenes) y quién asumía el riesgo de que esos requisitos no se cumplieran. Revise las cláusulas de la promesa: si existen garantías, penalizaciones por incumplimiento o entrega de arras, esas cláusulas orientan la solución.

Cómo se soluciona

1. Reúna pruebas. Localice el contrato de promesa, recibos de pago, comprobantes de transferencia, mensajes y correos donde se negoció la operación, constancias de gestiones de crédito o constancias de levantamiento de gravámenes. Si firmó ante notario, pida copia simple o autorizada de la promesa.

1. Reclamación extrajudicial. Envíe un requerimiento por escrito con acuse de recibo o notificación notarial exigiendo el cumplimiento de la promesa o la devolución de lo entregado, señalando las consecuencias previstas en el contrato. Documente la recepción.

1. Valoración de alternativas contractuales. Examine si el contrato prevé cumplimiento forzoso, cláusula penal o rescisión. La cláusula penal permite pedir una pena convencional y, en su caso, exigir además daños que superen la pena si se prueba un perjuicio mayor.

1. Demanda civil o mercantil. Si no logra acuerdo, acuda a la vía judicial para solicitar el cumplimiento forzoso de la obligación de transferir la propiedad, la rescisión con restitución de lo pagado y daños, o el pago de la cláusula penal. La demanda debe acompañar pruebas y solicitar medidas precautorias para asegurar la disponibilidad del inmueble: anotación preventiva, aseguramiento registral o medidas cautelares.

1. Medidas cautelares y anotaciones registrales. Para evitar que el vendedor transmita el inmueble a terceros, el juez puede ordenar medidas para prevenir la enajenación: inscripción de la demanda en el registro público o medidas cautelares que bloqueen actos de disposición. Estas medidas son relevantes cuando existe riesgo de perjuicio por la conducta del vendedor.

Qué puede hacer usted solo: reunir documentación, enviar requerimientos y solicitar al notario una anotación preventiva si procede. Cuándo buscar abogado: cuando necesita tramitar medidas cautelares, iniciar la demanda para cumplimiento forzoso o cuando hay indicios de fraude, ventas a terceros o cuando interviene un tercero financiador (banco).

Qué puede pasar

1) Ejecutar el cumplimiento: el juez puede ordenar que se celebre la escritura y se haga la transmisión del inmueble. Con frecuencia requiere que el comprador esté dispuesto a pagar lo pactado y que se garantice la disponibilidad jurídica del bien.

2) Rescisión y restitución: si el contrato se rescinde, el vendedor devolverá lo recibido y podrá haber indemnización por daños y perjuicios. A veces la devolución se regula con descuentos por uso o por mejoras realizadas.

3) Demanda sin efectos prácticos: si el vendedor no tiene bienes o ha transmitido el inmueble a tercero de buena fe, ganar la demanda puede traducirse en un crédito frente al vendedor difícil de cobrar. El éxito en juicio no siempre garantiza resultado económico inmediato.

Y si gana, ¿cobro? La efectividad depende de la presencia de bienes del demandado o de la posibilidad de ejecución contra el propio inmueble. Si el bien fue transmitido a tercero de mala fe, la situación puede solucionarse mediante acciones que afectan la transmisión; si fue vendido a tercero de buena fe, la solución puede ser indemnizatoria.

Errores que arruinan el caso

• No guardar contratos ni recibos de pago: la falta de documento escrito debilita la prueba.
• No solicitar anotación preventiva o medida cautelar cuando existía riesgo de enajenación.
• Aceptar pagos parciales sin recibos que acrediten destino y concepto.
• Confiar en promesas verbales o en el recibo de dinero sin cláusulas claras sobre arras o penalizaciones.
• No verificar la situación registral del inmueble antes de la operación.