Si tras una ejecución hipotecaria el banco te reclama gastos adicionales (comisiones, costas o cargos varios), lo crucial es revisar si esos conceptos están pactados contractualmente y si se calcularon correctamente. Primer paso: pide por escrito el detalle desglosado de cada cargo y la documentación que lo respalde.
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Tres aspectos determinan la validez de los cargos que el banco reclama tras una ejecución: 1) la existencia de la obligación contractual que autoriza el cobro de esos gastos; 2) la proporcionalidad y la documentación que pruebe el monto; 3) que los cargos no sean duplicados ni incluyan conceptos prohibidos por la regulación o por la propia práctica bancaria.
En la escritura de hipoteca y en el contrato de crédito suelen aparecer listas de conceptos que el banco puede repercutir al deudor (comisiones por gestión, gastos notariales, honorarios subrogarse, gastos de cobranza). Sin embargo, no todo lo que aparece en un contrato es automáticamente exigible: debe acreditarse que se causaron y que se aplicaron según las reglas contractuales. Si el banco reclama gastos generados por terceros, exija las facturas y comprobantes.
Otro elemento es la distinción entre los gastos aplicables antes de la ejecución y los posteriores. Algunos cargos que el banco reclama por la ejecución práctica deben estar respaldados por documentos (por ejemplo, gastos de remate, notificación, peritaje). Si el banco sólo adjunta un resumen sin comprobantes, su posición es débil.
1) Solicita desglose y documentación. Pide por escrito el detalle de cada cargo, facturas, contratos con proveedores y notas contables que expliquen cómo se calcularon. Pide también estados de cuenta donde se vean los conceptos aplicados.
2) Revisa la escritura y el contrato. Comprueba qué conceptos están pactados y en qué términos. Anota los que no aparecen o que se aplicaron con una base de cálculo diferente a la prevista.
3) Presenta reclamación ante la CONDUSEF o ante la autoridad competente. Si existe cobro indebido o falta de transparencia, la CONDUSEF puede mediar y requerir al banco la justificación. Adjunta las facturas y escritos que demuestren que no reconoce esos gastos.
4) Exige la presentación de comprobantes de terceros. Si el banco dice haber pagado a un tercero, solicite la factura o comprobante fiscal emitido a su nombre o a nombre del banco y los comprobantes de pago efectivos.
5) Si no hay acuerdo, analiza la vía judicial. Puedes presentar demanda para que un juez declare la improcedencia de cargos indebidos y ordene la devolución si aplica. En la vía judicial también es posible exigir rendición de cuentas sobre la liquidación pos-ejecución.
Qué puede hacer usted sin abogado: solicitar el desglose y presentar la reclamación ante la CONDUSEF. Cuándo contratar abogado: si los montos son significativos, si la entidad ignora las peticiones o si hay empresas externas reclamando sin pruebas.
1) Se arregla con una carta. Muchas veces el banco rectifica tras la reclamación y anula cargos que no pueden documentar o devuelve importes si hubo duplicidad.
2) Acuerdo o conciliación. Puede acordarse una compensación parcial o la eliminación de algunos cargos a cambio de un pago reducido; esto evita litigar y resuelve el conflicto.
3) Juicio. En juicio, el banco deberá probar cada cargo. Si la resolución le favorece, podrá ordenar la devolución de cantidades indebidamente cobradas más ajustes. Si usted pierde, el tribunal puede condenarle al pago de los conceptos si efectivamente son procedentes y al pago de costas según lo que disponga el juez.
Y si gana, ¿cobras? La ejecución de una sentencia que ordene la devolución depende de la solvencia y de la diligencia del banco para cumplir; en la práctica, los bancos suelen atender resoluciones firmes, pero puede requerirse procedimientos de ejecución para cobrar finalmente.
Si los cargos son significativos o si la institución no responde a sus peticiones de documentación, conviene asesoría. Un abogado puede revisar la escritura y las facturas, negociar la eliminación de cargos y, si es necesario, litigar. Si reúne pruebas suficientes y su situación económica es limitada, podría acceder a asistencia jurídica gratuita.
Otros problemas frecuentes en hipotecas
Sí. Si el banco reclama gastos imputados a terceros, usted puede exigir las facturas y los comprobantes de pago. La falta de documentación debilita la exigencia.
Debe verificarse la naturaleza de esos cargos y si están previstos en la escritura. Los gastos posteriores a la ejecución deben estar justificados con documentos que muestren su origen y cálculo.
La CONDUSEF medía y propone soluciones; puede lograr que el banco rectifique y devuelva importes, pero si la institución no acepta, la vía judicial es alternativa.
Pueden contactar para reclamar, pero deben acreditar la legitimidad para exigir pagos. Solicite identificación, el contrato de cesión de crédito y las pruebas de la deuda antes de reconocer nada.
La cesión no elimina sus defensas. Puede oponer las mismas excepciones que tenía frente al banco originario, siempre que las pruebe y no haya renunciado expresamente a ellas.
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