Ejecución hipotecaria en mi vivienda

¿Tienes razón?

La posibilidad de detener o modificar una ejecución hipotecaria depende de varios elementos que usted puede comprobar. Primero, si el título que sustenta la ejecución es exigible: la escritura de la hipoteca y los contratos de crédito deben existir y estar firmados. Segundo, la forma en que la institución notificó los incumplimientos: errores en la notificación o en la aplicación de pagos pueden dar lugar a defensas. Tercero, si existen programas o medidas de reestructura ofrecidos por la institución crediticia y si se cumplieron los requisitos para acceder a ellos. Finalmente, ciertas cargas sobre la vivienda o derechos de terceros pueden limitar lo que el ejecutante puede lograr.

Su posición mejora si conserva comprobantes de pago, correspondencia, contratos y si demuestra que el acreedor no agotó vías de cobro previas o incurrió en prácticas irregulares.

Cómo se soluciona

1) Documente la relación crediticia. Localice la escritura hipotecaria, el contrato de crédito, recibos de pago, estados de cuenta y cualquier convenio de reestructura. Si pagó con transferencias o depósitos, obtenga comprobantes bancarios exportados desde su cuenta.

2) Verifique notificaciones y requerimientos. Pida copia de las notificaciones que haya recibido y de los mandamientos y oficios que ordenaron la ejecución. Si no existió notificación válida, ese es un argumento procesal central.

3) Explore arreglo con la entidad financiera. Antes o durante la ejecución, muchas instituciones ofrecen opciones: refinanciación, reestructura o dación en pago. Solicite cualquier propuesta por escrito y asegúrese de que incluya efectos sobre la ejecución.

4) Pregunte por programas de apoyo y evaluaciones sociales. Dependiendo de la institución y de su situación, puede haber esquemas para personas con incapacidad de pago que evitan la pérdida de la vivienda. Consulte en la sala de atención al cliente y en la institución que otorgó el crédito.

5) Si hay vicios procesales, formule los recursos adecuados. Dentro del procedimiento de ejecución caben defensas sobre la validez del título, el cómputo de adeudos y los errores de procedimiento. Para medidas de suspensión es recomendable contar con representación.

Separe lo que puede hacer: usted puede reunir la documentación, presionar para un acuerdo y entregar pruebas de pago. Necesitará abogado si debe interponer recursos complejos, solicitar medidas cautelares o si la institución ya solicitó el remate judicial.

Qué puede pasar

Escenario uno: acuerdo extrajudicial. Muchas ejecuciones terminan con una renegociación, ya sea mediante pago parcial, reestructura o una dación que evite la privada venta judicial. Un acuerdo suele ser la opción más rápida y con menos costos para ambas partes.

Escenario dos: conciliación o mediación. Ante tribunales o en sedes administrativas puede intentarse una conciliación que modifique la obligación o establezca un plan de pagos supervisado. Un acuerdo validado por escrito reduce riesgos y da certeza jurídica.

Escenario tres: remate y pérdida de la vivienda. Si la ejecución prospera y el remate se realiza, la vivienda puede pasar a un tercero y usted pierde el inmueble. Aun con sentencia favorable, cobrar al deudor puede ser difícil si carece de bienes. Además, puede quedarle una deuda residual si el remate no cubre el total del adeudo y el título permite reclamar la diferencia.

Y si gana usted en una impugnación, la ejecución puede ser suspendida o anulada; sin embargo, una resolución favorable debe ser ejecutable y compatible con la capacidad económica del deudor para resultar en cobro efectivo.

Errores que arruinan el caso

• Ignorar comunicaciones y no solicitar copias: no reunir las notificaciones y documentos cierra vías de defensa.

• Firmar acuerdos sin conocer consecuencias: algunos convenios reconocen adeudos que afectan otras demandas.

• Esperar a que el banco actúe de buena fe: las instituciones siguen procedimientos administrativos y judiciales y raramente paralizan sin respaldo documental.

• Desalojar la vivienda sin asesoría: abandonar la casa puede complicar su posición si hay disputas sobre ocupantes o bienes dentro del inmueble.

• No separar lo que usted puede hacer de lo que requiere abogado: las vías de suspensión y amparo exigen técnica.