No estamos de acuerdo en el avaluo para partir

¿Tienes razón?

Que el avalúo difiera es habitual y no significa que uno tenga razón absoluta. Lo que determina si una cifra vale más que otra son tres cosas: quién hizo el avalúo y su acreditación profesional; la metodología (valor comercial, valor catastral, valor de mercado usado por bancos); y la fecha del informe. Un avalúo reciente hecho por perito autorizado que describa la metodología y las comparables pesa mucho ante un juez o notario. Por otro lado, documentos sin firma profesional, informes genéricos o valores tomados de portales de internet tienen menos peso.

También importa si hay un contrato previo que obliga a usar un criterio concreto (por ejemplo, valor catastral o avalúo comercial). Si existe tal cláusula, la discusión se centra en si el perito cumplió los términos. Si no hay acuerdo, la ley y la práctica permiten acudir a peritaje de común acuerdo o, en su defecto, a un peritaje nombrado por la autoridad en el juicio de partición.

Un elemento práctico: diferencias pequeñas suelen resolverse mediante compensación económica; diferencias grandes suelen exigir peritaje independiente. Antes de litigar, mide el costo del peritaje judicial frente a la diferencia económica en disputa.

Cómo se soluciona

1. Reúne todos los avalúos que existan: los informes, las facturas de los peritos, comprobantes de pago y la documentación técnica que los acompaña (plano, fotografías, comparables). Revisa si alguno fue encargado por banco, notario o autoridad.

1. Interpón la discrepancia por escrito entre cotitulares: expón las causas de la objeción (metodología, datos comparables, fecha). Guarda copia y notifica de forma fehaciente; esto crea constancia y obliga a una respuesta.

1. Propón un peritaje de común acuerdo: designen un perito o un par de peritos que hagan dictámenes con metodología uniforme. Si uno presenta resistencia, documenta la negativa y pide que la designación la haga la autoridad competente.

1. Si hay juicio de partición, solicita peritaje judicial. En ese procedimiento la autoridad nombrará peritos o un perito único; las partes podrán presentar contraexpertos y discutir metodología.

1. Considera la compensación: si uno de los cotitulares acepta recibir dinero en lugar de parte del inmueble, negocien la suma tomando como referencia el valor medio entre dictámenes. Formalicen en escritura pública el acuerdo para evitar controversias futuras.

Qué puedes hacer sin abogado: pedir los informes y exponer la objeción por escrito. Para designar peritos, formalizar acuerdos o litigar la partición, conviene un abogado que conozca práctica forense y peritos de confianza.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y acuerdo: las partes aceptan una cifra intermedia o compensación económica. Esto evita costos de juicio y suele ser la opción más rápida.

2) Acuerdo con peritaje privado: se nombra perito de común acuerdo y se firma convenio de partición. La ventaja es control sobre quién evalúa y cómo; el riesgo es que una parte acepte un peritaje sesgado por falta de experiencia.

3) Juicio de partición con peritaje judicial: la autoridad decide peritos y el proceso resuelve la discrepancia. Si pierdes, la sentencia puede imponer pago de costas; si la otra parte es insolvencia o falta de fondos, puede complicarse el cobro de compensaciones.

Y si ganas, ¿cobras? Ganar la discusión sobre el valor no garantiza que cobres la diferencia si el otro cotitular no tiene liquidez; puede ser necesario ejecutar la sentencia contra sus bienes.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar un avalúo verbal o sin firma profesional.
• No comprobar la fecha y metodología del informe.
• No conservar el expediente técnico (planos, fotos) que sustente el valor.
• Firmar escrituras de partición sin anexar el avalúo aceptado.
• Empeñarse en obtener la cifra más alta sin valorar el coste del juicio.