Mi copropietario construyó sin permiso y afectó el inmueble

¿Tienes razón?

Lo que determina si tienes razón son tres cosas: si la obra modificó la cosa común o la estructura, si hubo autorización registral o notarial y si la obra afectó la seguridad o el uso del inmueble. Si la construcción consistió en modificaciones interiores que no dañan la estructura ni afectan el uso de la otra parte, la ley permite ciertas actuaciones de los copropietarios; si, por el contrario, se alteró la cosa común, se violó la finalidad del bien o se puso en riesgo la estabilidad del inmueble, tu posición es más fuerte.

También importa si existía un convenio previo entre copropietarios que restrinja obras sin consentimiento y si la construcción fue autorizada por la autoridad municipal (licencia de obra). La ausencia de licencia administrativa no solo da pie a sanciones municipales, sino que fortalece tu reclamación civil para la restitución o reparación. Si la obra implicó gastos comunes o afectó servidumbres, tienes derecho a exigir reparación o compensación. Si la otra persona actuó con dolo o mala fe —por ejemplo, ocultando la obra— eso agrava su responsabilidad y puede incluso derivar en responsabilidad penal en los supuestos tipificados por la ley estatal.

Cómo se soluciona

1) Documenta todo: toma fotografías y videos con fecha visible del antes y después, guarda mensajes, presupuestos, contratos con constructores y facturas. Pide testigos y recoge declaraciones escritas que puedan acreditarse.

2) Ordena un dictamen pericial: solicita un perito en ingeniería o arquitectura que evalúe la obra, el daño y si existe riesgo estructural. El informe debe describir trabajos realizados, materiales usados, y el impacto en la edificación.

3) Notifica por escrito al copropietario: envía un escrito fehaciente (acta notarial o carta con acuse) detallando las obras y pidiendo la restitución o la reparación. Conserva copia y acuse.

4) Si hay riesgo para la seguridad, informa al ayuntamiento: solicita inspección y copia del acta administrativa; si se detecta incumplimiento de la normativa, las autoridades pueden ordenar la suspensión o demolición parcial.

5) Si no hay respuesta, presenta demanda civil por restitución de la cosa, reparación de daños y perjuicios ante el juzgado competente. Acompaña el peritaje técnico y las pruebas documentales. Pide medidas cautelares si existe peligro inminente para la integridad del inmueble o de personas.

Qué puedes hacer por tu cuenta: documentar, pedir dictamen técnico y notificar por escrito. Cuándo contratar abogado: para interponer la demanda, solicitar medidas cautelares, coordinar peritos y tramitar la actuación administrativa en el ayuntamiento.

Qué puede pasar

1) Se arregla amistosamente: muchos casos se resuelven con la demolición de lo construido o con la reparación a cargo del copropietario y un acuerdo de indemnización. Este es el resultado más frecuente cuando ambas partes pueden negociar.

2) Conciliación o acuerdo judicial: el juez puede homologar un convenio donde se establecen plazos y montos para la reparación o la compensación. A veces la parte responsable paga una suma para evitar la demolición o para costear adecuaciones.

3) Juicio: si el caso avanza, el juez puede ordenar la demolición de lo construido, la restitución, o condenar a la reparación y al pago de daños y perjuicios. Si pierdes la demanda, podrías tener que asumir parte de las costas si hubo mala fe probada. Asimismo, la eficacia práctica del fallo depende de la capacidad económica del obligado a reparar.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia que condena a pagar no garantiza liquidez; puede ser preciso embargar bienes del demandado y ejecutar la resolución. Si el responsable no tiene bienes, la sentencia queda como título pero su ejecución será problemática.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el estado previo del inmueble: sin pruebas del antes, es difícil acreditar la magnitud del cambio.
• Permitir que la obra continúe sin impugnarla por escrito; la inacción facilita la defensa del otro.
• Contratar peritos sin experiencia o sin informes firmados y fundamentados; el dictamen debe ser técnico y sustentado.
• Intentar demolición por mano propia: retirar o demoler sin orden judicial puede volverse en tu contra y generar responsabilidad.
• No notificar a la autoridad cuando hay riesgo estructural: su intervención puede ser clave para ordenar medidas conservativas.