Si un arrendatario no paga y se niega a entregar el departamento, no puede usted desalojarlo por su cuenta. Lo que determina la ruta es si existe contrato, pruebas de los impagos y el estado de la ocupación. Primer paso: documente los impagos y agote la vía de requerimiento por escrito antes de iniciar acciones legales o de seguridad privada.
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Su posibilidad de recuperar la posesión y cobrar depende de: si existe contrato por escrito o verbal; si hay recibos, transferencias o depósitos que prueban la falta de pago; el tipo de contrato (residencial o comercial) y si el arrendatario tiene personas dependientes o menores en el domicilio. Si firmaron inventario y recibo de entrega de llaves, eso facilita mucho el proceso. Si el contrato fue verbal, su caso sigue siendo viable, pero necesitará otras pruebas: testigos, transferencias bancarias, mensajes que acrediten el acuerdo.
También cuenta si el arrendador intentó convenios o notificaciones previas; las comunicaciones fehacientes que exigen el desalojo y el pago son útiles para demostrar que el inquilino conocía la deuda. La conducta del arrendatario —si dañó la propiedad o la subarrendó— puede abrir causas adicionales.
1) Reúna pruebas. Localice el contrato —aunque sea verbal, busque recibos, comprobantes de depósito, conversaciones por mensaje, testigos que puedan confirmar el acuerdo y fotografías del estado del inmueble. Si entregó llaves o reportes de mantenimiento, guárdelos.
2) Requiera por escrito. Envíe un requerimiento fehaciente al arrendatario pidiendo el pago y la entrega de llaves; haga el envío mediante carta con acuse de recibo o notificación notarial para dejar constancia.
3) Negocie si conviene. Valore una negociación: un pago parcial con pacto de desocupación y entrega de garantías puede ahorrar costos. Exija siempre un convenio por escrito y recibos.
4) Inicie la vía judicial adecuada. Si el inquilino no paga ni desocupa, consulte con un abogado para presentar la demanda de desahucio o juicio de arrendamiento ante el juzgado o tribunal que corresponda en su entidad. El abogado le ayudará a integrar la demanda con los documentos y pruebas necesarias y a solicitar medidas precautorias si procede.
5) No autoejecute. Evite prácticas como cambiar cerraduras, retirar bienes o usar seguridad privada para sacar al inquilino: estas acciones pueden considerarse delito y complicar su reclamo.
Qué puede hacer usted solo: documentar, enviar el requerimiento fehaciente y buscar testigos. Lo que necesita un abogado: redactar la demanda, representar en audiencia y tramitar medidas de apremio.
1) Se arregla con una carta o convenio. Frecuentemente se llega a un acuerdo donde el inquilino paga parte y entrega las llaves; esto evita juicio y gastos. Un convenio firmado y pagado es la solución más rápida.
2) Conciliación o mediación. En algunas entidades existe la posibilidad de conciliación previa o mecanismos alternativos que acortan el conflicto; el acuerdo puede incluir plazos, pagos y una cláusula de garantía.
3) Juicio de desahucio. Si no hay acuerdo, seguirá un procedimiento judicial para recuperar la posesión y cobrar las rentas. Si pierde el propietario, puede que no recupere inmediatamente todos los montos; si gana, la ejecución depende de la situación patrimonial del inquilino y de la diligencia del juzgado.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable le da títulos para ejecutar, pero si el arrendatario no tiene bienes suficientes, cobrar puede resultar difícil. Por eso suele compensar buscar garantías concretas (aval, depósito, fiador) antes de llegar a juicio.
Puede iniciar la gestión usted mismo: envíe el requerimiento fehaciente y reúna prueba. Necesitará abogado cuando el inquilino no responda, haya riesgo de violencia, exista conflicto por menores o pertenencias, o cuando la otra parte presente defensa. Un abogado también es imprescindible para tramitar la demanda de desahucio y la ejecución si busca recuperar rentas y posesión.
Otros problemas frecuentes en cobro de deudas y recuperación de impagados
Sí. Un contrato verbal es válido, pero deberá acreditar la relación mediante otras pruebas: recibos, transferencias, mensajes, testigos o inspecciones que demuestren la ocupación y el acuerdo entre partes.
La fianza puede usarse para cubrir adeudos según lo pactado en el contrato, pero es recomendable documentar el uso con un inventario y recibos. Si hay disputa, el juez decidirá si el destino de la fianza fue correcto.
Documente los daños con fotografías, un peritaje si es necesario y cotejos del inventario. Eso sirve para reclamar reparación o costo de reparación en la demanda de desahucio o en un juicio aparte por daños y perjuicios.
Puede reclamar las rentas adeudadas que estén debidamente acreditadas. Si omitió cobros en el pasado, el juez analizará la prueba y las justificaciones; es más fácil reclamar si hay depósitos o comprobantes.
No se deben remover por su cuenta. Si obtiene orden judicial de desalojo, el juzgado establecerá el trámite para la entrega y custodia de pertenencias; evite trasladarlas para no incurrir en responsabilidad penal o civil.
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