Si el área de su apartamento es menor a lo que prometía el contrato, plano o publicidad, usted puede reclamar por incumplimiento de lo pactado. Lo que decide su caso es la documentación que acredite la medida prometida, la medición oficial y si la reducción proviene de modificaciones autorizadas. Primer paso: obtenga una medición formal y compare con la documentación del contrato o publicidad.
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Su reclamación se basa en comparar la superficie prometida en documentos contractuales, planos o publicidad con la superficie real medida. Tres factores determinan si tiene caso: lo que figura en el contrato o escritura (si hay precisión de metros o sólo descripción genérica), si la medición real se hizo conforme a normas aplicables y si hubo cambios autorizados en el proyecto que justifiquen la diferencia.
Si el contrato o la publicidad indicaban una superficie concreta, esa cifra es la promesa. Si el contrato habla de medidas aproximadas o dice que las superficies pueden variar, la discusión cambia y la prueba técnica y contractual será determinante. Además, si en la entrega usted firmó un acta de recepción donde aceptó la superficie, conviene revisar si allí constaba la medida exacta.
La medición debe realizarse por un perito o topógrafo competente según las reglas que rijan en su estado. Si la diferencia proviene de afectaciones en áreas comunes, retranqueos o modificación del proyecto, el promotor puede alegar causas técnicas; si no, puede haber incumplimiento.
Qué puede hacer por su cuenta: recabar documentos y solicitar la medición. Busque abogado cuando la diferencia sea relevante, cuando le propongan firmar renuncias o cuando el promotor ofrezca acuerdos económicos.
1) Acuerdo de compensación: el promotor puede ofrecer dinero, entrega de otro espacio o descuento. Es frecuente que se alcance un acuerdo para evitar litigio.
2) Conciliación: puede pactarse un convenio con medidas correctivas y plazos de ejecución. El acuerdo da seguridad y evita riesgos judiciales.
3) Juicio por incumplimiento: se solicita que se reponga el área o se compense. En el juicio la prueba pericial y contractual decide. Si pierde, la otra parte puede reclamar costas; si gana, la ejecución dependerá de la capacidad económica del promotor.
Y si gana, ¿cobro? La sentencia puede ordenar pago o entrega de área, pero cobrar depende de las medidas ejecutorias y de la situación patrimonial del demandado. Por eso muchos optan por acuerdos que aseguren cumplimiento efectivo.
Puede pedir la medición y notificar por su cuenta, y en muchos casos se obtiene solución con eso. Necesitará abogado si el promotor niega la diferencia, si le ofrecen un acuerdo con renuncia de derechos o si la controversia implica áreas comunes y escrituras. Si le ofrecen dinero, consulte antes: ahí un abogado suele rentabilizarse.
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Una medición casera puede orientar, pero en controversia formal necesita una medición profesional o pericial que siga criterios técnicos y pueda ser aportada en un procedimiento o negociación.
Puede solicitarlo, pero la factibilidad depende del proyecto. En algunos casos se compensa con dinero o con otro espacio; en otros, la entrega física no es practicable.
Si el contrato habla de aproximaciones, la discusión gira en torno a si la diferencia es razonable. El peritaje y la interpretación contractual serán clave.
Sí, los folletos o anuncios que prometen superficie forman parte de la prueba si demuestran la expectativa creada y la promesa al comprador.
La resolución es una opción cuando el incumplimiento es esencial. Evaluar esta vía requiere asesoría porque implica devolver la propiedad y posibles complejidades sobre pagos y títulos.
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