Si alguien ocupa su vivienda sin título ni contrato, en general usted puede recuperar la posesión, pero la vía depende de si el ocupante alega derechos, si vive allí con menores o si hay riesgo de violencia. Lo esencial es documentar la posesión anterior, no tomar medidas violentas y acudir a la autoridad: denunciar la ocupación, solicitar la restitución de la posesión y, si hace falta, demandar por desalojo. Reúna títulos, recibos y pruebas de tenencia para sostener su reclamación.
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Que una persona esté dentro de su vivienda no convierte su presencia en legal. Lo que determina si usted tiene razón son estas comprobaciones:
Si usted tiene título o recibos y puede probar que fue el poseedor anterior, su derecho a recuperar la vivienda es sólido. Si no tiene títulos, la recuperación será posible pero exigirá más prueba y probablemente intervención judicial.
Qué puede hacer hoy: haga copias de todos sus documentos, registre la situación con fotos y denuncie ante la Policía. No realice actos por su cuenta y busque asesoría jurídica para iniciar la demanda adecuada.
1) Se arregla con una carta y salida voluntaria. En muchos casos una notificación formal y la intervención policial o municipal hacen que el ocupante se retire voluntariamente tras negociar plazos o condiciones.
2) Acuerdo o conciliación. Puede pactarse la salida a cambio de un plazo para reubicación o una pequeña compensación. Consigne todo por escrito y, si acepta dinero, documente que con ello se da por terminada la controversia.
3) Juicio y desalojo forzoso. Si hay resistencia, se acude a la vía judicial. El juez puede ordenar la restitución y el desalojo; si el ocupante apela, el proceso se prolongará. Si pierde, además de recuperar la posesión, el ocupante puede ser condenado por daños y costas. Pero si el ocupante es insolvente o no tiene bienes, la reparación económica puede resultar difícil de cobrar.
Y si gana, ¿cobro? La restitución de la posesión se ejecuta físicamente; la indemnización por daños y perjuicios es una cuestión separada y dependerá de la solvencia del ocupante y de la existencia de bienes embargables.
Si la ocupación se resuelve con una notificación y la salida del ocupante, no siempre necesita abogado. Necesita abogado cuando el ocupante se niega, impugna su título, hay riesgo de que el ocupante obtenga posesión prolongada o cuando hay que solicitar medidas cautelares o presentar demanda de restitución. Si tiene pocos recursos, consulte la Defensoría Pública o asistencia legal gratuita; un abogado también puede ayudar a coordinar medidas administrativas y policiales.
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La Policía puede intervenir cuando hay flagrancia o un mandamiento judicial. Si la ocupación no es reciente o hay alegaciones de derecho del ocupante, la Policía suele remitir a la vía judicial. Por eso es importante dejar constancia con denuncia y pruebas.
No necesariamente. Hay otros medios para probar la posesión: recibos de servicios, testimonios de vecinos, pagos de impuesto predial. Su caso depende de la calidad y cantidad de prueba que presente.
Los tribunales y autoridades consideran la vulnerabilidad de ocupantes (menores, ancianos), y a veces ordenan soluciones que eviten daños. Eso no impide la restitución, pero puede introducir medidas intermedias o plazos para la salida.
No es recomendable pagar a terceros para que realicen desalojos: puede ser ilegal o dar lugar a delitos. Use la vía policial y judicial y obtenga órdenes o acuerdos formalizados por escrito.
Escritura inscrita, contratos, recibos de pago de servicios y del impuesto predial, fotos fechadas anteriores a la ocupación y testimonios de vecinos. También el registro de denuncias y comunicaciones con la autoridad.
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