He descubierto vicios ocultos tras la entrega de la obra nueva

¿Tienes razón?

Los vicios ocultos son defectos que existían al tiempo de la entrega pero no eran detectables mediante una inspección ordinaria. Para saber si su problema encaja como vicio oculto conviene comprobar los siguientes elementos:

1) Existencia del defecto y su naturaleza. Debe tratarse de un problema que comprometa el uso, la habitabilidad o la seguridad, o que disminuya significativamente el valor del bien. Manchas, filtraciones internas, fallos de instalaciones ocultas, o patologías estructurales pueden ser vicios ocultos.

2) Origen en la ejecución. Es necesario probar que la causa proviene de la construcción, no del mal uso posterior ni de la falta de mantenimiento. Un informe técnico que relacione la patología con la obra es esencial.

3) Imposibilidad de detectarlo en la entrega. Si el defecto era visible y no fue consignado en el acta de entrega, será más difícil alegar vicio oculto. En cambio, si se trataba de una falla interna o en elementos ocultos por terminaciones, encaja mejor la figura de vicio oculto.

4) Régimen contractual. Revise el contrato para ver qué garantías se pactaron y quién responde por vicios. Muchos contratos establecen obligaciones de subsanación por parte del constructor o promotor.

Si el defecto cumple estos criterios y puede acreditarlo con peritajes, fotos y comunicaciones, tiene una base sólida para reclamar. Si se trata de un problema derivado del uso o sin vínculo con la ejecución original, la reclamación será menos viable.

Cómo se soluciona

1. Documente la aparición del defecto. Tome fotos y videos con fecha, registre cuándo lo notó y qué consecuencias tiene (humedades, pérdidas económicas, imposibilidad de usar espacios). No haga reparaciones por su cuenta antes de tener un diagnóstico si no es imprescindible para evitar daños mayores.

1. Encargue un peritaje especializado. Un ingeniero o arquitecto debe identificar la causa, establecer que el defecto existe desde la entrega y describir la reparación necesaria. El informe debe ser técnico y detallado: es la prueba central.

1. Notifique formalmente al promotor o constructor. Envíe la reclamación con el peritaje y solicite la reparación o la indemnización correspondiente. Haga la notificación por un medio que deje constancia y conserve acuse.

1. Intente solución extrajudicial. Negocie la reparación de inmediato o un acuerdo indemnizatorio. Muchas empresas prefieren reparar para evitar reclamaciones mayores.

1. Vía administrativa o judicial. Si no hay respuesta, puede acudir a instancias de defensa del consumidor si aplica, o iniciar acciones civiles por incumplimiento y responsabilidad por vicios ocultos. El litigio requerirá la aportación de la pericia y de otras pruebas documentales.

Tareas que puede hacer sin abogado: recoger pruebas, encargar el informe técnico y enviar la primera reclamación. Debe buscar abogado cuando la empresa no responde, cuando el defecto afecta la seguridad, cuando se propone un acuerdo que necesita valorar, o cuando hay que litigar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Frecuente: con el peritaje en mano, muchos promotores aceptan reparar o indemnizar para evitar procesos. Si acepta reparación, exija garantía escrita sobre los trabajos.

2) Acuerdo o conciliación. Un acuerdo suele consistir en la reparación por parte del promotor o una compensación económica. A veces, aceptar una cantidad menor compensa por la rapidez y evita incertidumbres del juicio.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, la vía judicial puede ordenar la reparación o la indemnización. Debe considerar la solvencia del demandado: una sentencia es útil solo si existe posibilidad real de cobro. Además, si pierde, podría incurrir en costas procesales.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia a su favor obliga al responsable, pero la ejecución práctica depende de si hay bienes o garantías sobre los que ejecutar. Por eso es importante valorar la solvencia del promotor desde el inicio.

Errores que arruinan el caso

• Maniobrar para ocultar el defecto (taparlo temporalmente con pinturas o reparaciones improvisadas) antes de peritarlo.
• No encargar el informe técnico con suficiente detalle sobre causas y momento de origen.
• Firmar el acta de entrega sin reservas cuando hay problemas que sí podían observarse.
• No conservar comunicaciones y pruebas de la aparición del defecto.
• Aceptar ofertas de reparación verbales sin formalizar condiciones, plazos y garantías por escrito.