El reglamento de copropiedad tiene normas que no conocia al comprar el departamento

¿Tienes razón?

Su posición frente a normas inesperadas del reglamento de copropiedad depende de tres elementos:

1. Inscripción y publicidad: el reglamento debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad o, cuando corresponda, en la documentación de la unidad inmobiliaria para ser oponible a terceros. Si el reglamento vigente fue inscrito antes de su compra, suele ser de aplicación; si se aprobó después, su aplicabilidad puede estar sujeta a reglas sobre quórum y notificación.

1. Información previa: si en la negociación y en la documentación precontractual le ocultaron o no le facilitaron el reglamento, su situación mejora. La obligación del vendedor o del promotor de entregar la documentación relevante puede ser causa de recurso si omitieron información esencial.

1. Contenido y legalidad de las normas: no todo lo que dice un reglamento es válido. Normas que vulneren derechos fundamentales, disposiciones estatales o la ley pueden ser impugnadas. Además, reglas desproporcionadas o que limiten el uso razonable de la propiedad pueden ser anuladas.

Por tanto, la cuestión es si el reglamento era público y válido al momento de la compraventa y si usted fue correctamente informado.

Cómo se soluciona

1. Obtenga el reglamento inscrito (Usted): solicite copia simple del reglamento de copropiedad tal como figura en el Registro de la Propiedad, así como las actas de asamblea que lo aprobaron y las modificaciones posteriores.

1. Reúna pruebas de la información previa (Usted): guarde contratos, correos, folletos de venta, planos y cualquier documento que le entregaron antes de firmar. Si el promotor o vendedor omitió entrega, anote fechas y testigos.

1. Revise la validez de las normas (Usted o abogado): identifique las cláusulas que considera abusivas, desproporcionadas o ilegales (por ejemplo, prohibiciones que impidan el uso normal de la vivienda, cargas económicas no justificadas).

1. Reclame ante la administración del edificio (Usted): presente una solicitud formal pidiendo explicación y, si procede, la nulidad o modificación de la cláusula en cuestión. Use la vía administrativa interna para agotar posibilidades antes de acudir a la judicial.

1. Negociación con la junta de copropietarios (Usted o abogado): la modificación del reglamento suele requerir quórum de asamblea. Si la norma es gravosa y hay consenso, proponga reforma; documente intentos de acuerdo.

1. Acción judicial o administrativa (Abogado): si existe vulneración de derechos o la norma fue impuesta irregularmente, puede promoverse la impugnación judicial del reglamento o de la cláusula, solicitando su nulidad. La acción se basa en la prueba de ilegalidad o de falta de publicidad.

1. Medidas provisionales (Abogado): si la norma le impide usar el departamento y hay daño inminente, su abogado puede solicitar medidas cautelares que suspendan la aplicación mientras se decide el fondo.

Qué puede pasar

1. Se arregla con comunicación y cambio de criterio: en muchos casos la junta acepta explicar o matizar la aplicación de la norma y se llega a solución sin pleito, mediante acuerdos o excepciones acordadas en asamblea.

1. Acuerdo o modificación estatutaria: si suficientes copropietarios apoyan la reforma, el reglamento se modifica. Un acuerdo puede incluir compensaciones, condonaciones parciales o reglas transitorias.

1. Juicio de impugnación: si no hay consenso, puede iniciarse un proceso judicial para declarar nula la cláusula abusiva o exigir la adecuación del reglamento. Si pierde la demanda, seguirá obligado por el reglamento vigente y puede cargarle costas; si gana, la cláusula puede ser eliminada retroactivamente.

Y si gana, ¿cobra? La principal ganancia es la eliminación de la norma y la protección de su uso. La indemnización por daños depende de probar perjuicio económico y la solvencia del responsable (por ejemplo, promotor). A veces el resultado práctico más valioso es la modificación del reglamento más que una compensación económica.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el reglamento inscrito antes de comprar. Comprar sin leer el reglamento es una causa frecuente de sorpresas.
• No guardar pruebas de la información de venta (folletos, correos). Sin prueba de la omisión es difícil reclamar.
• Actuar solo en base a conversaciones verbales con la administración: todo acuerdo debe quedar por escrito.
• No acudir a la asamblea para intentar la reforma antes de demandar.
• Firmar conformidades con cláusulas del reglamento sin reservar derecho a impugnarlas.