Quiero transmitir una vivienda a un comprador extranjero y tengo dudas fiscales y registrales

¿Tienes razón?

Vender a un extranjero es posible, pero dependen varios elementos. Primero, la identificación y capacidad del comprador: si el comprador es extranjero debe acreditar su identidad y, cuando corresponda, su representación legal o residencia. Segundo, la documentación registral y fiscal: la escritura de compraventa debe ajustarse a las formalidades y el pago de impuestos y retenciones, si los hubiese, debe acreditarse. Tercero, el movimiento de divisas y la forma de pago: aunque Ecuador está dolarizado, la procedencia de fondos y el mecanismo de pago (cuenta en el país, transferencia internacional) puede implicar comprobantes adicionales para efectos tributarios y de lavado de activos.

Además, si la vivienda está gravada, hipotecada o sujeta a limitaciones registrales, la operación exige la cancelación o aceptación expresa por los acreedores. También es importante comprobar si hay restricciones especiales por la naturaleza del bien (por ejemplo, bienes fiscales o bienes con protección patrimonial) que limiten su transmisión a extranjeros.

Cómo se soluciona

1. Reúna título de propiedad y hoja registral actualizada. Compruebe que no existan gravámenes pendientes o embargos que impidan la transferencia.

1. Pida al comprador extranjero que aporte documentación de identidad válida: pasaporte o cédula de extranjero, y en su caso poder u otra acreditación de representación si actúa a través de apoderado. Si el documento es emitido en el extranjero, pregunte al notario qué legalizaciones o apostillas son necesarias.

1. Consulte con un notario para preparar la escritura de compraventa con las formalidades exigidas: identificación de las partes, precio y forma de pago, declaración sobre gravámenes y en su caso cláusulas especiales sobre impuestos y responsabilidades.

1. Asegure la forma de pago: lo habitual es que el pago quede claramente acreditado mediante transferencia o depósito en cuenta bancaria del vendedor. Si el comprador trae efectivo o realiza transferencia desde el exterior, conviene conservar justificantes y declarar la operación si es exigible por control de capitales o normativas anti-lavado.

1. Cumpla las obligaciones fiscales: aunque la normativa específica varía según la operación, debe verificar si corresponde declarar la enajenación y pagar tributos municipales o nacionales vinculados a la venta. Un asesor tributario o el notario le indicará qué comprobantes y formularios se requieren para que la escritura pueda inscribirse.

1. Lleve la escritura al Registro de la Propiedad para la inscripción final. El Registro verificará la formalidad del acto y la documentación presentada.

Acciones que puede hacer hoy: solicitar la hoja registral y pedir al comprador su documento de identidad y forma de pago. Consulte al notario sobre requisitos de apostillado o legalización de documentos extranjeros.

Qué puede pasar

1. Se arregla sin problemas: el comprador aporta la documentación, el pago se realiza correctamente y la escritura se inscribe. Esta es la situación más habitual cuando todas las partes cumplen las formalidades.

1. Acuerdo con condiciones adicionales: puede pactarse que parte del precio quede en custodia bancaria hasta la cancelación de cargas, o que se establezcan cláusulas sobre impuestos a cargo de una u otra parte. Un acuerdo bien redactado evita sorpresas.

1. Problemas registrales o de pago: si el comprador no acredita fondos suficientes o si hay requerimientos fiscales no cumplidos, el notario o el Registro pueden impedir la inscripción. En casos de documentos extranjeros con falta de apostilla o traducción, habrá que regularizarlos; si el comprador no regulariza, la transmisión puede paralizarse. Si hay litigios posteriores, ejecutar una sentencia contra un comprador extranjero puede complicarse por jurisdicción o por la dispersión de bienes.

Y si gana, ¿cobro? En una venta formal la cuestión del cobro depende de que el pago esté garantizado y acreditado. Una sentencia que reconozca un derecho al pago se ejecuta sobre bienes del comprador en Ecuador; si el comprador no tiene bienes en el país, ejecutar puede ser más complejo.

Errores que arruinan el caso

• No verificar la hoja registral y aceptar una escritura sin comprobar gravámenes.
• No exigir comprobantes de pago o aceptar promesas verbales de transferencia.
• No exigir la legalización o apostilla de documentos extranjeros cuando el notario la requiere.
• Olvidar declarar la operación ante la autoridad fiscal o no pagar tributos que impidan la inscripción.
• No incluir cláusulas de protección sobre retención de precio, garantías o hipoteca hasta la inscripción.