La dación en pago es una posibilidad: entregar el inmueble para extinguir la deuda puede ser aceptable para la entidad si compensa frente al proceso de ejecución. Lo que determina su viabilidad es la valoración del inmueble, la deuda pendiente y la voluntad de la entidad de evitar costes judiciales. Primer paso: reúna toda la documentación del crédito y la tasación del bien.
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La dación en pago consiste en ofrecer al acreedor la entrega del bien hipotecado para extinguir total o parcialmente la obligación. En la práctica su adopción depende de la valoración económica del inmueble frente a la deuda y de la política de la entidad financiera. Tres factores determinan si tiene sentido: la diferencia entre la deuda y el valor real del inmueble, la existencia de otros acreedores con preferencia y la carga administrativa y jurídica que supone ejecutar la garantía. Si entregar el bien representa para el banco un ahorro frente al coste y la incertidumbre de un juicio y de la venta posterior, puede aceptar la dación; si no, la entidad preferirá continuar con ejecución o negociar otras fórmulas.
Revise su contrato de crédito: algunos contratos incluyen cláusulas de responsabilidad personal aún tras la ejecución de la garantía. También valore si existen cargas fiscales o gravámenes sobre la propiedad que reduzcan su atractivo. En muchos casos la entidad pedirá documentos de saneamiento y una tasación profesional.
Qué puede hacer usted solo: pedir la certificación de deuda y encargar una tasación. Cuándo contratar abogado: cuando la entidad exige condiciones de liberación de responsabilidad o cuando la propuesta incluya compensaciones económicas y renuncias; también si la entidad propone medidas de ejecución simultáneas.
1) Se arregla con la dación. La entidad acepta la entrega del inmueble y formaliza la liberación de la deuda según lo pactado. Esto suele ser la solución más limpie y puede evitar consecuencias personales adicionales si la escritura incluye la liberación.
2) Acuerdo mixto o conciliación. Es habitual que el banco proponga una solución intermedia: dación más pago de parte del saldo, o dación con plazo para formalizar la entrega. Un acuerdo bien redactado puede ser mejor que litigar, porque reduce incertidumbre y gastos.
3) Ejecución hipotecaria. Si no hay acuerdo, la entidad puede continuar con el proceso ejecutivo. En caso de ejecución, si pierde la entidad puede vender el bien y reclamar remanentes si existen responsabilidades personales pendientes. Si gana usted en alguna impugnación, depende de que existan razones procesales o contractuales para paralizar la ejecución.
Y si llega un acuerdo y usted gana, ¿quedará libre de responsabilidad? Depende de lo que firme. La escritura de dación debe constatar la extinción de obligaciones; de lo contrario, puede quedar responsabilidad personal por importes no cubiertos. Por eso es esencial pactar por escrito la liberación de responsabilidad.
Puede preparar la propuesta básica usted mismo y encargar una tasación. Necesitará un abogado cuando la entidad pida renuncias, condicione la dación a pagos adicionales o se niegue a liberar su responsabilidad. Un abogado redactará la escritura de dación y protegerá su posición frente a reclamaciones posteriores. Si tiene pocos recursos, consulte si califica para asistencia legal pública para negociar condiciones.
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No. La entidad evalúa el valor del bien, las cargas pendientes y su política de recuperación. Si la dación supone menos coste que ejecutar y vender, puede aceptarla; en caso contrario, rechazará la propuesta.
No. La dación debe formalizarse por escrito y, habitualmente, en escritura pública para que exista constancia de la entrega y de la extinción de obligaciones según lo pactado.
Las cargas fiscales pueden afectar el atractivo del bien para la entidad. Antes de proponer dación, averigüe si existen impuestos o gravámenes que el banco deberá asumir o que reducirán la liberación de responsabilidad.
Ambas son útiles. Una tasación independiente le da argumentos en la negociación; la valoración del banco es la que realmente usará la entidad en su decisión, pero mostrar una tasación profesional mejora su posición.
Sí puede negociar incluso con procesos en curso. En esas situaciones la entidad a veces prefiere negociar para evitar costes adicionales, pero pida asesoría legal para proteger sus derechos durante la negociación.
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