La vivienda fue construida sin licencia o con permisos irregulares

¿Tienes razón?

Para valorar si su compra está afectada por falta o irregularidad de permisos hay que analizar: 1) si existe licencia de construcción y si se aprobó el proyecto; 2) si las obras ejecutadas coinciden con la licencia; 3) si la municipalidad emitió notificaciones o resoluciones sancionatorias; 4) si la vivienda afecta normas de uso de suelo o seguridad estructural. Si falta la licencia, la autoridad local puede ordenar la paralización o la demolición de obras que no cumplan la normativa urbanística. Si la construcción difiere de lo aprobado, puede exigirse rectificación, multas o, en casos extremos, remoción de lo construido.

También importe si el vendedor informó la situación. Si el vendedor ocultó la falta de permisos y usted no fue informado, puede existir responsabilidad civil por daños y perjuicios o nulidad del contrato por vicio del consentimiento, dependiendo de lo acordado y de la magnitud del defecto.

Finalmente, verifique riesgos de habitabilidad y seguridad: la ausencia de permisos no siempre implica peligro inmediato, pero sí un riesgo de sanciones administrativas y de complicaciones para obtener servicios públicos o un certificado de habitabilidad.

Cómo se soluciona

1) Reúna papeles (usted): pida al vendedor la licencia de construcción, planos aprobados, certificados de cumplimiento y el cédula catastral o certificación registral. Guarde cualquier notificación municipal recibida.

2) Consulte el expediente municipal (usted o con abogado): solicite copia del expediente de la obra en la municipalidad: ahí constan permisos, visados, inspecciones y multas. Si la documentación no existe, la municipalidad debe informarlo.

3) Diagnóstico técnico (usted): contrate un profesional (ingeniero o arquitecto) para evaluar las obras existentes y certificar si coinciden con normas técnicas y de seguridad.

4) Negociación con el vendedor (usted o con abogado): si el vendedor ocultó la falta de permisos, solicite regularización a su costa o reducción del precio. Pida todo por escrito y guarde la respuesta.

5) Regularización administrativa (abogado y técnico): en algunos casos es posible tramitar licencia retroactiva o la regularización de la obra si cumple requisitos técnicos y urbanísticos; eso suele implicar valoración técnica y pago de multas.

6) Acción civil por vicios ocultos (abogado): si la falta de permisos es un vicio que impide el uso normal o disminuye el valor del inmueble, puede reclamar la reparación, la reducción del precio o la resolución del contrato. La demanda exige prueba técnica y documental.

7) Atender órdenes municipales (ustedes): si la municipalidad dicta medidas (multas, paralización, demolición o corrección), hay que actuar: impugnar la resolución, buscar la regularización o negociar soluciones técnicas. Ignorar la autoridad puede agravar sanciones.

Qué puede pasar

1) Solución administrativa y regularización: la opción preferible es regularizar la obra pagando multas y ajustando los planos para obtener la licencia. Si la obra cumple requisitos técnicos, puede obtenerse la legalización.

2) Acuerdo con el vendedor: negociar que el vendedor asuma la regularización o compense económicamente puede ser la vía más rápida para evitar un proceso largo y el riesgo de medidas municipales.

3) Juicio por vicios ocultos o nulidad: si no hay acuerdo y la falta de permisos impide el uso o la inscripción, puede demandarse la resolución del contrato o una indemnización. Si la demanda prospera, el resultado práctico depende del patrimonio del vendedor para devolver sumas o ejecutar reparaciones.

Y si gana, ¿cobra? La sentencia que ordene reparación o indemnización es eficaz solo si el demandado tiene bienes susceptibles de ejecución; en la práctica, a veces resulta más práctico negociar la regularización técnica.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar expediente municipal antes de comprar: sin esa verificación corre el riesgo de sorpresas administrativas posteriores.
• No hacer un informe técnico antes de reclamar: la regularización exige pruebas técnicas; sin ellas su demanda es débil.
• Pagar multas municipales por su cuenta sin documentar la causa: si el vendedor debe asumir la responsabilidad, pagar sin dejar constancia puede impedir reclamar luego.
• Ignorar notificaciones municipales: no atender requerimientos puede derivar en mayores sanciones, inclusive demolición.