Si su inquilino no paga, usted puede reclamar el pago y, si corresponde, recuperar la posesión. Lo que determina la ruta es si existe un contrato escrito, las cláusulas pactadas y la prueba de impagos. Empiece por reunir el contrato, recibos y comunicaciones; pida el pago por escrito y, si no hay respuesta, tiene vías administrativas y judiciales para exigir el pago y pedir desalojo. No retenga la propiedad ni actúe por la fuerza: eso le puede perjudicar.
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Si el inquilino no paga, normalmente usted tiene derecho a reclamar el pago y a recuperar la posesión, pero hay varios factores que marcan la estrategia:
Aunque la ley protege la tenencia, el impago justifica la reclamación de pago y la resolución del contrato cuando hay prueba suficiente. Su orden de actuación debe equilibrar su interés en cobrar y el coste y tiempo del procedimiento.
Qué puede hacer hoy: envíe el requerimiento por escrito y reúna toda la prueba de impago. No corte servicios ni intente sacar pertenencias sin orden judicial.
1) Se arregla con una carta y pago o entrega. Muchas veces el inquilino paga tras el requerimiento o entrega la vivienda voluntariamente. Un acuerdo firmado puede incluir el pago de lo adeudado y condiciones para evitar futuros impagos.
2) Acuerdo o conciliación. Puede negociar quitas o calendario de pagos. Aceptar un plan de pagos puede ser rentable si usted evita costas y demoras judiciales, pero valore la solvencia real del inquilino.
3) Juicio y desalojo. Si no hay acuerdo, la demanda busca el desalojo y la recuperación de las rentas. Si pierde, el inquilino puede mantener la posesión y usted seguir con un reclamo de dinero; si gana, la ejecución requiere que la otra parte tenga bienes embargables para cobrar. Además, si el juez considera que la situación social del inquilino impone un tratamiento especial, puede ordenar medidas que otorguen plazos.
Y si gana, ¿cobro? La sentencia a favor es un título ejecutivo, pero para cobrar depende de la existencia de bienes del inquilino. Por eso es importante pedir garantía o depósito al firmar el contrato.
La primera carta de reclamación la puede hacer usted. Necesita abogado si el inquilino no responde, si hay que presentar demanda de desalojo y cobro, o si el inquilino ya tiene un abogado. También conviene si hay ofertas de acuerdo: un abogado negociará cláusulas que le protejan. Si no puede pagar un abogado, consulte la Defensoría Pública para orientación.
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No. Entrar y desalojar por su cuenta es ilegal y puede configurarse como delito. Debe notificar y, si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial para obtener la restitución de la posesión.
Sí, un contrato verbal puede producir obligaciones, pero exige más medios de prueba: testigos, recibos y comunicaciones. Un contrato escrito facilita mucho la reclamación.
Es habitual exigir un depósito o garantía por escrito que cubra impagos y daños. Si ya no lo hizo, valore pedir garantía para futuros contratos y documentar todo.
Retener pertenencias puede considerarse apropiación o autocontrol indebido. No es recomendable. Busque medidas legales para asegurar el cobro, como embargos y procesos judiciales.
Si el inquilino no tiene bienes, la sentencia puede resultar difícil de ejecutar. Por eso conviene valorar acuerdos cautelares, garantías al firmar el contrato o solicitar medidas que aseguren el cobro cuando exista riesgo de insolvencia.
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