Problemas por impuestos o plusvalía mal calculada al comprar

¿Tienes razón?

Para saber si merece reclamar hay que revisar tres cosas: qué pactaron las partes en el contrato sobre quién paga impuestos y plusvalía, qué certificados y liquidaciones presentó el vendedor al firmar la escritura, y si existen errores formales en la liquidación municipal. En Ecuador, los impuestos sobre transferencia y plusvalía suelen ser materia municipal; la responsabilidad frente al Municipio normalmente es del titular registral, aunque las partes pueden pactar lo contrario.

Si en la escritura consta que el vendedor entregó un certificado de no adeudo y luego aparece una liquidación adicional, la controversia habitualmente gira en torno a si esa liquidación era preexistente y debió haberse cancelado antes de la transmisión, o si se trata de una nueva liquidación por actualización o por errores en el cálculo.

Otra cuestión importante es la existencia de facturas o recibos que demuestren quién efectivamente pagó. Si usted pagó ciertas sumas pensando que se trataba de gastos de escrituración y luego aparece un remanente a cargo del titular anterior, tendrá que probar sus pagos y el acuerdo comercial. Si la liquidación fue mal practicada por el Municipio (errores de cálculo, identificación incorrecta del predio), hay vías administrativas para impugnarla.

En resumen: la combinación entre lo acordado en contrato, la documentación que consta en la escritura y las actas municipales determinará si tiene razones para reclamar al vendedor o para iniciar un recurso administrativo contra la Municipalidad.

Cómo se soluciona

1. Solicite al notario y al vendedor las copias de las liquidaciones y de los certificados municipales que se aportaron para la escritura: recibos, certificados de no adeudo y documentos de cálculo de plusvalía. Guarde los originales y versiones digitalizadas.

1. Pida al Municipio la liquidación detallada y el justificativo del cálculo: identifique si la liquidación corresponde a un periodo anterior, si hubo actualización, o si se trata de un error de identificación catastral.

1. Compare la liquidación municipal con lo que consta en la escritura. Si la escritura incluye una cláusula que obliga al vendedor a garantizar la inexistencia de deudas, puede reclamarle la devolución de lo pagado o la corrección.

1. Si la liquidación es errónea, presente un recurso administrativo ante el Municipio solicitando la revisión del cálculo y la corrección. Acompañe su recurso con las pruebas de pago y la documentación del contrato de compraventa.

1. Si el vendedor se niega a responder y usted tiene la carga económica de la liquidación, valore la demanda civil por incumplimiento contractual o por responsabilidad por vicios ocultos. Si existe prueba de que el vendedor ocultó deudas o presentó certificados falsos, también puede haber responsabilidades penales.

1. Negocie: muchas veces una reclamación formal lleva a que el vendedor acepte asumir la corrección o compensar al comprador. Un acuerdo reduce costos y evita la incertidumbre de un proceso.

Qué puede hacer usted solo: pedir certificados, presentar el recurso administrativo y reunir pruebas de pago. Cuándo necesita abogado: si el Municipio confirma la deuda y usted debe pagar, si el vendedor no responde, o si hay indicios de fraude.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y corrección. Frecuentemente el vendedor acepta pagar la diferencia o negociar una solución para evitar mayores problemas. Un arreglo escrito que documente la asunción de la deuda y la rectificación en documentos es la solución práctica.

2) Acuerdo o conciliación administrativa. El Municipio puede rectificar la liquidación si se demuestra un error y entonces la cuestión se resuelve entre comprador y vendedor con menor coste. Un acuerdo de entrega de pruebas y pago puede sustituir a un largo pleito.

3) Juicio. Si no hay acuerdo ni rectificación, usted puede demandar por incumplimiento contractual o por nulidad de la escritura si hubo fraude. Si gana, puede obtener la condena al vendedor al pago de la deuda o indemnización; si pierde, podría cargar con las costas del proceso y, en su defecto, con la obligación fiscal si la liquidación es válida.

Y si gana, ¿cobro? Cobrar una indemnización depende de la capacidad económica del vendedor. Si la sentencia es contra la Municipalidad para anular la liquidación, la ejecución tiene procedimientos administrativos propios.

Errores que arruinan el caso

• No conservar recibos y comprobantes de pago que acrediten quién pagó qué.
• No revisar la cláusula del contrato sobre quién asume impuestos y plusvalía antes de firmar.
• No solicitar la liquidación detallada al Municipio y confiar sólo en palabras del vendedor.
• Aceptar firmar la escritura con la promesa verbal de que “se regulariza después”.
• No presentar el recurso administrativo contra la liquidación cuando hay error evidente.