Si ya canceló la deuda pero el gravamen sigue inscrito, lo que importa es el comprobante de pago y el documento de cancelación emitido por la entidad acreedora. El primer paso es pedir por escrito la constancia de cancelación y conservar el comprobante de pago; si la entidad no actúa, puede solicitar al Registro la inscripción de la cancelación presentando la documentación. Reúna recibos, contrato hipotecario, certificado de pago y la nota del banco que reconoce el pago.
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No es raro que la cancelación registral no coincida inmediatamente con el pago. Lo que determina si tiene razón son tres elementos: el título o comprobante del pago (recibos, comprobante de abono, carta de liquidación emitida por el acreedor), el documento formal de cancelación que emite el acreedor y la presentación de esos documentos ante el Registro de la Propiedad para que se inscriba la baja del gravamen. Si usted puede probar que la deuda fue saldada y que el acreedor se comprometió a cancelar la hipoteca, su posición es fuerte. Sin esos documentos, afirmar que la deuda está pagada es sólo una declaración.
Si la entidad financiera no emite la constancia de cancelación, en ciertos casos la ley y la práctica registral permiten que el interesado solicite la inscripción de la cancelación aportando la prueba del pago y mediante trámite administrativo o judicial. También influye si existe cláusula de condonación o acuerdos de refinanciamiento que deban registrarse.
Lo que puede hacer usted sin abogado: reunir y presentar las pruebas al acreedor y al Registro. Necesitará abogado si hay que tramitar una demanda para forzar la cancelación o para lograr medidas cautelares sobre la inscripción.
1) Se arregla con una carta y la entidad cancela la inscripción: lo más frecuente cuando el cliente muestra comprobantes claros. La entidad remite la minuta y el notario eleva la cancelación a escritura, que se inscribe.
2) Acuerdo formal o mediación: la entidad reconoce la liquidación y acuerda los pasos para inscribir la cancelación. Puede que pacten gastos de notaría y registro; conviene dejarlo por escrito.
3) Juicio para la cancelación forzada: si la entidad se niega sin causa y usted prueba el pago, el juez puede ordenar la inscripción de la cancelación. Si el proceso se pierde, la carga del gravamen permanece y los costos pueden gravar al demandante según la sentencia.
Y si gana, ¿cobra? En estos casos la ‘ganancia’ es la limpieza registral del título del inmueble; no hay cobro de dinero salvo en supuestos de daños por conducta indebida del acreedor, que exigirá prueba de perjuicio económico.
Si la entidad coopera, el trámite se puede resolver usted mismo presentando la prueba ante notario y Registro. Necesita abogado cuando el acreedor se niega a firmar la cancelación, cuando hay dudas sobre si la deuda fue efectivamente saldada o cuando la inscripción acarrea consecuencias sobre otras operaciones (venta, herencia). Si el asunto requiere acción judicial, puede calificar para la Defensoría Pública si no tiene recursos.
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En algunos casos el Registro admite la inscripción si se aporta prueba indubitable de pago y se sigue el procedimiento legal; en otros es necesario que el acreedor firme la escritura de cancelación o que un juez autorice la inscripción forzada. Depende de la documentación y de la negativa del acreedor.
Comprobante del pago (recibos, extractos), carta o certificado del acreedor que confirme la liquidación, escritura de la hipoteca, y la hoja registral. El notario puede requerir la minuta de cancelación firmada por el acreedor.
Puede exigir que el acreedor asuma los pasos necesarios para la cancelación; la distribución de gastos depende del acuerdo entre las partes y de la conducta del acreedor. En caso de conducta dilatoria dolosa, podría reclamarse indemnización, pero requiere prueba.
No indique plazos numéricos: la anotación depende del Registro y de la cooperación del acreedor. Lo importante es exigir la documentación y comprobar periódicamente la hoja registral hasta ver la baja inscrita.
Aporte evidencia bancaria que pruebe la transferencia o el abono. Si pagó en efectivo y no hay recibo firmado, será más difícil; intente conseguir declaraciones del personal o cámaras, y si no, valore actuación judicial para demostrar la relación y el pago.
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