La fianza del alquiler no me la reintegran

¿Tienes razón?

Su posición depende de cuatro cosas: si la fianza está documentada y pagada, el estado del inmueble al entregar las llaves, las pruebas de reparaciones o consumos que el arrendador invoque y la existencia de un acta o documento que acredite la entrega y el estado. Si pagó la fianza y puede demostrar el pago con recibos o transferencias, mantiene la presunción de derecho sobre ese dinero. Si entregó la vivienda con fotografías que acrediten buen estado y el arrendador no aporta prueba de daños, su situación es favorable.

En Ecuador el contrato de arrendamiento y el comprobante de pago son piezas fundamentales. Si existe un inventario o un acta de entrega en la que el arrendador firmó conforme, esa firma complica la reclamación del arrendador. En piezas donde el propietario alega daños, la discusión gira en torno a la evidencia de reparación: facturas, órdenes de servicio y fotografías del antes y después.

Cómo se soluciona

1. Reúna el contrato de arrendamiento, recibos o comprobantes de pago de la fianza y cualquier comunicación con el arrendador. Busque transferencias bancarias, cheques o recibos firmados.
2. Si tiene fotos del inmueble al entrar y al salir, exporte esas imágenes con las fechas. Si no tiene fotos, solicite testigos o vecinos que corroboren el estado al entregar la vivienda.
3. Pida al arrendador que detalle por escrito los motivos del descuento de la fianza y que aporte presupuestos, facturas y pruebas de pago de reparaciones. Hágalo por escrito y guarde la respuesta.
4. Si hay una diferencia por consumos (agua, luz) y existe cuenta pendiente, pida los comprobantes oficiales. No acepte descuentos genéricos sin desglose.
5. Presente una reclamación escrita solicitando la devolución y el desglose. Si el arrendador no responde o se niega, considere la vía de reclamación judicial para recuperar la fianza.
6. Qué hace usted y qué hace el abogado: usted recopila contratos, pagos y fotos y presenta la reclamación inicial. Un abogado redacta la demanda, solicita pruebas periciales sobre el estado de la vivienda, y le representa en juicios o procesos de conciliación.

Si el arrendador alega haber tramitado el acta de finiquito ante alguna autoridad o gestión, solicite copia; en Ecuador el acta de finiquito en materia laboral no se confunde con el arrendamiento, pero existen actos administrativos que pueden acreditar entregas de bienes que conviene revisar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. A menudo un requerimiento formal bien argumentado provoca la devolución total o parcial de la fianza. El arrendador puede devolver la suma para evitar litigios.

2) Acuerdo o conciliación. Pueden pactar un descuento por reparaciones con recibos adjuntos. Un acuerdo por menos puede ser razonable cuando permite recuperar parte de la fianza sin coste procesal y con el pago efectivo garantizado.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, la demanda busca la devolución. En juicio se valoran pruebas de pago, estado del inmueble y facturas de reparación. Si pierde, tenga en cuenta que podría asumir costas; si gana, la sentencia ordenará la devolución y, si procede, intereses y costas. Ejercer la acción sobre un arrendador insolvente puede complicar el cobro efectivo.

Y si gana, ¿cobra? La sentencia obliga al pago, pero si el arrendador no tiene patrimonio disponible, será necesario ejecutar la sentencia y localizar bienes embargables.

Errores que arruinan el caso

• No conservar comprobantes de pago de la fianza.
• No tomar fotografías al entregar las llaves.
• Firmar un documento de conformidad con descuentos sin pedir copia o sin desglose.
• Permitir que el arrendador haga reparaciones sin solicitar facturas oficiales.
• No pedir un detalle escrito y fechado de los descuentos aplicados.