Vicios o defectos de construcción y el constructor no responde

¿Tienes razón?

Su posición depende de varias cosas: si compró sobre plano o ya terminado; qué decía la póliza de garantía o el contrato; cuándo aparecieron los defectos respecto a la entrega; y si existen pruebas técnicas que acrediten que se trata de fallos de construcción y no de uso. En obras nuevas suele haber una garantía legal y a menudo garantías contractuales del constructor. Si el defecto afecta la habitabilidad, la seguridad o impide el uso proyectado, su reclamo es más sólido.

También importa quién figura como responsable en el contrato: el promotor, la constructora o la promotora inmobiliaria pueden tener obligaciones distintas. En la práctica, la respuesta del constructor (o su ausencia) no cambia el derecho: usted puede exigir reparación, reducción del precio o rescisión si el defecto es grave y persistente. Pero la prueba técnica es clave: un informe pericial que describa la causa del defecto y el costo de reparación es lo que convencerá a la contraparte o al juez.

Finalmente, la forma de reclamar determina la viabilidad. Notificar por escrito y conservar acuse de recibo, pedir una inspección conjunta y dejar constancia de la negativa del constructor son pasos que fortalecen su posición. Si hay cláusulas de arbitraje en el contrato, eso condiciona la vía para resolver la disputa.

Cómo se soluciona

1. Documente todo ahora mismo. Tome fotos y videos claros del defecto desde distintos ángulos, incluya fechas y nombres de testigos si los hay. Haga un inventario de las partidas afectadas y guarde facturas de reparaciones provisionales que haya pagado.

1. Pida un informe técnico independiente. Solicite a un perito en construcción o a un arquitecto un informe que describa la causa, la gravedad y el presupuesto de reparación. Guarde el informe en versión impresa y digital.

1. Notifique al constructor por escrito y de forma fehaciente. La notificación debe explicar los defectos, adjuntar las pruebas y requerir la reparación en los términos de la garantía. Conserve copia y pruebas de envío o de recepción.

1. Intente una comunicación formal de conciliación. Muchas constructoras prefieren reparar para evitar procedimientos. Si ofrece solución, exija que quede por escrito y que incluya plazos y garantías de la reparación.

1. Si no hay respuesta, pregunte si el contrato obliga a arbitraje o a acudir a una autoridad de consumo. En ciertos casos la Ley Orgánica de Defensa del Consumidor permite presentar queja ante la autoridad correspondiente y pedir medidas de reparación.

1. Si la vía administrativa no produce resultado, o si el defecto es grave, consulte a un abogado para plantear una demanda civil por incumplimiento o por daños y perjuicios. El abogado coordinará peritajes y valorará la posibilidad de pedir medidas cautelares para evitar que el problema empeore.

Qué puede hacer usted solo: documentar, contratar un perito y enviar la notificación. Qué necesita profesional: litigar, coordinar peritajes complejos y asegurar una ejecución de sentencia si gana.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y la reparación del constructor. Esto es frecuente cuando el defecto es evidente y la empresa quiere preservar su reputación. Ventaja: la reparación suele ser más rápida que un proceso. Inconveniente: conviene verificar que la reparación sea completa y quede garantizada.

2) Acuerdo o conciliación. Puede pactarse una reparación con garantía, una reducción del precio o un resarcimiento por daños. Un acuerdo formal reduce riesgos; en ocasiones compensa aceptar menos dinero a cambio de certeza y rapidez.

3) Juicio. La demanda puede pedir reparación, reducción del precio o resolución del contrato. Si pierde, asumirá las costas según resolución judicial. Ganar la sentencia no garantiza el cobro inmediato si la constructora carece de bienes embargables: habrá que ejecutar la sentencia.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable obliga al pago o a la reparación, pero la ejecución depende de la situación patrimonial del demandado. Es común que las partes lleguen a un acuerdo durante la ejecución.

Errores que arruinan el caso

• No documentar los defectos desde el primer momento. Fotos con fecha y testigos son esenciales.
• Permitir reparaciones informales sin dejar constancia por escrito; eso puede empeorar la defensa.
• Aceptar una solución verbal del constructor.
• No pedir un informe técnico independiente que establezca la causa.
• Ignorar cláusulas contractuales sobre arbitraje o mecanismos de resolución; eso puede invalidar la vía judicial si no se respeta lo pactado.