Compro una vivienda con hipoteca: ¿me subrogo en el préstamo?

¿Tienes razón?

Para saber si puede subrogarse en el préstamo o qué opciones tiene hay que valorar tres cosas principales:

1) El contrato de préstamo hipotecario y las condiciones que fija el banco. Algunos contratos permiten la subrogación del deudor con autorización explícita del acreedor; otros requieren la cancelación y formalización de uno nuevo.

2) La inscripción del gravamen en el Registro de la Propiedad. El gravamen permanece hasta su cancelación registral; comprar la casa con hipoteca significa que adquirirá un bien con carga si la hipoteca no queda cancelada.

3) El interés económico de subrogarse frente a la entidad financiera. Asumir un crédito puede ser ventajoso si las condiciones actuales son mejores que las del mercado o si su capacidad de pago aconseja pasar la deuda al comprador. La entidad financiera tiene un papel decisivo: necesita verificar la capacidad de pago del nuevo deudor.

Con esos elementos se decide si procede la subrogación, la novación del préstamo, la cancelación al contado o la firma de un nuevo crédito a nombre del comprador.

Cómo se soluciona

1. Solicite la documentación al vendedor

• Pida copia del contrato de préstamo, la certificación de saldo y el certificado registral del gravamen. Compruebe si existen cuotas pendientes y gastos asociados.

1. Contacte con la entidad financiera

• Consulte si aceptan la subrogación del deudor y qué condiciones piden: evaluación crediticia, garantías adicionales o garantías personales.

1. Evalúe alternativas financieras

• Subrogación: el banco acepta que el comprador asuma la deuda. Será necesario cumplir requisitos de la entidad y formalizar la subrogación.
• Novación o refinanciamiento: el banco cambia las condiciones del préstamo, lo que puede implicar nuevas firmas.
• Cancelación con nuevo préstamo: el comprador solicita un préstamo nuevo y con él cancela la hipoteca existente; la entidad prestamista de origen libera la carga y el comprador inscribe la nueva hipoteca.

1. Formalice por escritura pública

• Toda operación que implique modificación de titular del préstamo, novación, cancelación o nueva hipoteca debe constar en escritura pública y, si procede, en el Registro de la Propiedad.

1. Compruebe gastos y comisiones

• Averigüe las comisiones por subrogación, gastos notariales y registrales. Compare el coste real de asumir la deuda actual frente a pedir un crédito nuevo.

Qué puede hacer usted sin abogado

• Pedir la documentación, hablar con el banco y comparar ofertas. También puede negociar con el vendedor la forma de cancelación.

Qué hará el abogado

• Revisará contratos de préstamo y escrituras, asesorará sobre la forma más segura de transferir la deuda y redactará las escrituras de novación, subrogación o cancelación para su inscripción.

Qué puede pasar

1) Subrogación aceptada y transferencia del crédito

• Si el banco acepta la subrogación, usted asume formalmente la deuda y la hipoteca continúa sobre el inmueble con usted como deudor. Esto implica evaluación de su capacidad de pago y la firma de documentos ante notario.

2) Acuerdo para cancelar y vender libre de gravamen

• El vendedor consigue un medio para cancelar la hipoteca antes de la venta (por ejemplo, con parte del precio) y entrega la vivienda sin cargas. Esto evita que el comprador asuma la deuda.

3) Compra con la hipoteca vigente y posterior regularización

• A veces se pacta la compra con hipoteca vigente y se acuerda un plan para cancelar o subrogar el crédito. Si no se cumple el acuerdo, puede haber reclamaciones posteriores entre comprador y vendedor.

Y si gano una disputa sobre la deuda, ¿cobro?

• Si demanda al vendedor por incumplimiento y obtiene sentencia favorable que obliga a cancelar la hipoteca o a pagar diferencias, cobrar dependerá de la solvencia del vendedor. La sentencia facilita medidas de ejecución contra bienes del deudor.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la certificación de saldo del préstamo antes de firmar: sin ella, ignora la cuantía real de la carga.
• Confiar en promesas verbales del vendedor sobre cancelar la hipoteca sin que quede por escrito.
• Aceptar subrogarse sin verificar su capacidad financiera ante el banco; el banco puede exigir garantías que cambien la operación.
• No inscribir la novación o la cancelación: la única seguridad frente a terceros es la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Olvidar comprobar cláusulas del préstamo que prevén comisiones elevadas por subrogación o cancelación anticipada.