Compré una vivienda sobre plano y la escritura no se ajusta al proyecto

¿Tienes razón?

Que la escritura no coincida con el proyecto puede obedecer a varios factores; para valorar su caso hay que comprobar tres cosas clave:

1) Qué figura en el contrato de compraventa y en las cláusulas anexas. Si el contrato incorpora planos, memoria de calidades o especificaciones, esos documentos obligan al vendedor en la medida en que se integren como condiciones esenciales de la operación. Si el contrato menciona solamente un número de unidad sin más detalle, la discusión se complica, pero no desaparece.

2) Qué se publicó o se ofreció antes de firmar. Folletos, planos comerciales, correos y mensajes que prometen superficies, ubicación de ambientes u otras características pueden servir como prueba de lo prometido. La coherencia entre la publicidad y el contrato es relevante: si hay contradicción, el comprador puede alegar que fue inducido a contratar por la información entregada.

3) Si la discrepancia afecta elementos esenciales o es de mera corrección técnica. Las diferencias pequeñas que no alteran el uso ni el valor suelen resolverse negociando una compensación. Las discrepancias que cambian la superficie útil, el número de habitaciones, el acceso, o los linderos, y que afectan el valor o el uso, son materia de reclamo más serio.

Además, hay que ver si la escritura fue otorgada en una escritura pública ante notario y luego inscrita en el Registro de la Propiedad. Una escritura inscrita goza de presunción de exactitud frente a terceros, aunque no impide discutir la incorrección si se demuestra prueba documental que la contradiga.

Si usted reunió documentación que muestra la promesa del proyecto y la escritura no se ajusta, su posición es seria. Si sólo cuenta con la memoria verbal del agente y no existe constancia escrita, su prueba será más débil, pero todavía puede haber vías de actuación si hay otros elementos (pagos, correos, testigos).

Cómo se soluciona

1. Reúna toda la prueba. Busque contrato de compraventa, anexos, planos comerciales, memoria de calidades, correos electrónicos, mensajes de venta, recibos de pagos, y la copia de la escritura pública y del certificado del Registro de la Propiedad. Si tiene fotos del departamento antes de la escritura o del avance de obra, guárdelas. Exporte conversaciones de WhatsApp y guarde los archivos en varios lugares.

1. Compare técnicamente. Pida a un arquitecto o perito que elabore un informe que compare lo prometido en planos y memoria con lo que figura en la escritura y con la realidad física. Este informe es clave para cuantificar la diferencia (superficie, usos, linderos).

1. Reclame por escrito al promotor o vendedor. Envíe una comunicación formal, con copia del peritaje si ya lo tiene, pidiendo rectificación de la escritura o proposición de medidas compensatorias. En la carta deje constancia de las diferencias y ofrezca plazo razonable para que propongan solución. Conserve acuse de recibo.

1. Trámite ante autoridad y negociación. Si la oferta del vendedor no es satisfactoria, valore exigir la rectificación registral o solicitar resoluciones contractuales. En algunos casos puede proponerse una escritura de complementación o de transmisión con nueva delimitación. La negociación previa suele ser la vía más rápida y barata.

1. Si no hay acuerdo, reclamar judicialmente. La acción puede buscar la rectificación de la finca inscrita o indemnización por incumplimiento del contrato y daños por la pérdida de valor. La prueba documental y pericial marcará la viabilidad.

Qué puede hacer usted sin abogado: preparar la documentación, encargar el informe pericial inicial y enviar la primera reclamación por escrito. Cuándo debe acudir a un abogado: cuando el promotor no responde, cuando la rectificación implique actuación registral compleja, cuando le ofrezcan un acuerdo y quiera valorar si es justo, o cuando la contraparte tenga asesoría profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Muy frecuente. El promotor propone modificar la escritura mediante diligencias complementarias ante notario o compensa con ventajas (mejoras, descuento en otros gastos). Si acepta, exija que la solución se formalice por escrito y se inscriba cuando corresponda.

2) Acuerdo o conciliación. Llegar a un acuerdo intermedio es común: el vendedor reconoce la diferencia y paga una compensación o asume la corrección registral. Un acuerdo le da seguridad inmediata y evita los costes de litigio; en ocasiones es preferible aceptar menos y cerrar el problema.

3) Juicio. Si el caso no se arregla, la vía judicial puede ordenar la rectificación registral o una indemnización. Debe considerar el riesgo de que la sentencia quede contra un promotor insolvente: una sentencia es útil si el deudor puede pagar. Además, si pierde, podría asumir costas procesales según la norma aplicable.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable sirve para exigir el pago, pero si el promotor está en dificultades financieras, ejecutar la sentencia puede ser largo y costoso. Por eso la solvencia del vendedor y las garantías son factores importantes desde el inicio.

Errores que arruinan el caso

• No conservar los anuncios, correos y planos: sin ellos es difícil demostrar lo prometido.
• Borrar o confiar en que los mensajes de WhatsApp “seguirán ahí”: exporte y guarde copias fuera del teléfono.
• Firmar recibos o documentos reconociendo la conformidad con la obra sin entender su alcance.
• Aceptar una oferta verbal de corrección sin exigir la formalización por escrito y su inscripción cuando corresponda.
• No encargar un peritaje técnico temprano: sin él no sabrá cuánto perdió y cómo probarlo.