Compré la vivienda y está ocupada por okupas: ¿qué puedo hacer?

¿Tienes razón?

Que usted haya firmado la escritura de compraventa no resuelve por sí sola si puede recuperar la vivienda de inmediato. Hay cuatro factores clave que determinan su posición:

1) Quién tenía la posesión física antes de la venta. Si el vendedor ya no tenía la posesión cuando firmó, usted hereda una situación sin posesión y tendrá que recuperarla frente a quienes ocupen.

2) Existencia de contratos previos: arrendamientos, comodatos o acuerdos verbales con ocupantes. Un contrato de arriendo vigente protege al ocupante frente a un comprador; la forma en que se acordó y su prueba afectan mucho.

3) Buena o mala fe del comprador y del ocupante. Si el ocupante llegó después de la venta, su acción es distinta que si el ocupante ya estaba y el comprador lo sabía.

4) Prueba documental y fáctica: escritura, contrato de compraventa, acta de entrega, recibos de servicios, fotografías fechadas, mensajes o comunicaciones con el vendedor. Sin prueba, su reclamación será más difícil.

Con esa información, podrá saber si la vía será recuperar la posesión por la fuerza de su título o iniciar un proceso para desalojar a terceros.

Cómo se soluciona

1. Documente todo usted mismo

• Haga fotos y vídeos del estado actual y de las personas que ocupan la vivienda. Incluya fecha y lugar.
• Guarde comunicaciones con el vendedor y con los ocupantes: mensajes, correos, llamadas (anote fechas).
• Localice la escritura pública, el contrato de compraventa y certificados del Registro de la Propiedad.

1. Hable con el vendedor

• Solicite por escrito que aclare la posesión anterior y que colabore para la entrega. En muchos casos el vendedor tiene la obligación contractual de entregar la posesión libre. Envíe un correo o mensaje que pueda exportar como prueba.

1. Averigüe si existe contrato con los ocupantes

• Pregunte a los ocupantes si tienen un contrato de arriendo o préstamo de uso. Pida copia. Si hay contrato firmado antes de la venta, el ocupante puede oponerse a la entrega.

1. Presentación de reclamación extrajudicial

• Redacte una carta pidiendo la entrega de la posesión y ofreciendo un plazo razonable para solucionar, siempre dejando constancia escrita. Esta carta sirve de base para futuras acciones judiciales.

1. Si no se arregla, recurra a las vías judiciales

• Para recuperar la posesión existe la acción de reivindicación o la acción de desahucio por título ejecutivo según el caso. La elección depende de si usted posee título inscribible y si los ocupantes tienen contrato.
• Lleve toda la prueba al abogado: escritura, comunicaciones, fotos, recibos.

Qué puede hacer usted sin abogado

• Puede documentar la situación, pedir la colaboración del vendedor y enviar la reclamación por escrito. En muchos casos esa gestión logra la entrega.

Qué hará el abogado

• Evaluará el título de propiedad y decidirá la acción adecuada: demanda de reivindicación, desalojo por ocupación irregular o acción cambiaria si hay chequeable incumplimiento del vendedor. También pedirá medidas cautelares para asegurar la posesión si la prueba lo permite.

Qué puede pasar

1) Se soluciona con una carta y entrega amistosa

• Es frecuente que el vendedor negocie la solución y que los ocupantes se vayan voluntariamente a cambio de una pequeña ayuda o de una mediación. Aunque no es lo ideal, un acuerdo evita costes y demora.

2) Acuerdo o conciliación

• Puede alcanzarse un acuerdo judicial o extrajudicial: los ocupantes aceptan irse a cambio de unos días para mudarse, o el vendedor compensa económicamente. Un acuerdo suele ser más rápido que un juicio y le da una solución práctica.

3) Proceso judicial de desalojo o reivindicación

• Si no hay acuerdo, tendrá que demandar. El proceso puede resultar en una orden de desalojo a su favor. Pero tenga en cuenta: si el demandado es insolvente o no tiene bienes, la sentencia no garantiza efectivo adicional; garantiza la restitución de la posesión.

Y si gana, ¿cobro?

• Si su pretensión principal es la posesión, la sentencia le devuelve la propiedad física. Si reclama daños y perjuicios o compensación por el tiempo en que no pudo disponer de la vivienda, la sentencia puede condenar al pago: cobrar dependerá de la solvencia del condenado y de su situación patrimonial.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la situación al descubrir la ocupación: sin fotos fechadas ni comunicaciones, prueba débil.
• Moverse por impulso: intentar desalojar por la fuerza o cambiar cerraduras puede dar lugar a responsabilidades civiles o penales.
• Confiar solo en la palabra del vendedor: si él no tiene la posesión, su garantía pierde fuerza.
• No solicitar copia de contratos a los ocupantes ni verificar servicios públicos a nombre de quién están.
• Firmar acuerdos improvisados sin dejar constancia escrita clara de lo pactado.