Compré una vivienda con obras pendientes en la comunidad: ¿qué riesgos corro?

¿Tienes razón?

Para evaluar su situación hay tres claves. Primero, la existencia de deudas o acuerdos: si la comunidad ya acordó obras y hay deudas, los compradores pueden verse obligados a responder por cuotas pendientes, según cómo lo haya pactado la normativa comunitaria y las pruebas aportadas. Segundo, el carácter de las obras: si son obras necesarias por seguridad o mantenimiento, la comunidad suele tener más poder para exigir aportes; si son mejoras voluntarias, la obligación puede depender de cómo se aprobaron en junta. Tercero, la información que recibió antes de comprar: si el vendedor le ocultó deudas o el estado real de las obras, puede haber motivos para reclamar por vicios ocultos o incluso para pedir responsabilidades si la omisión fue dolosa.

En Ecuador la regulación de conjuntos y copropiedades establece que las decisiones de la asamblea vinculantes afectan a los propietarios; así, antes de firmar es esencial verificar las actas de asamblea, el libro de actas, y los certificados de deuda expedidos por la administración o el presidente de la junta.

Cómo se soluciona

1. Pida al vendedor la certificación de deudas de la comunidad y las actas de las últimas juntas. Si el vendedor no la facilita, solicítela a la administración de la copropiedad. Conserve copias.

1. Revise el reglamento de copropiedad. Allí se establece cómo se aprueban obras y si existen orígenes de gastos extraordinarios que usted heredará como propietario.

1. Averigüe el estado real de las obras. Solicite presupuestos, plazos y responsables. Si las obras están ya contratadas, averigüe si existe contrato con plazos y si hay garantías.

1. Negocie con el vendedor. Si existía deuda no declarada, puede pedir descuento en el precio o que el vendedor asuma la deuda antes de la entrega. Pida que conste por escrito.

1. Consulte a la administración y vecinos. Pregunte si las obras tienen financiación aprobada, cuotas extraordinarias o acuerdos que le puedan afectar.

1. Si ya compró y aparece una exigencia, examine la posible vía de defensa: impugnación de actas si se aprobaron irregularmente, negociación de pago fraccionado o verificación de la legalidad de los contratos de obra.

Puede usted recopilar documentación y negociar con el vendedor. Necesitará abogado si hay impugnación de actas, litigios con la comunidad o la propuesta de cuotas extraordinarias de gran cuantía.

Qué puede pasar

1) Se resuelve con una carta o acuerdo. Lo más habitual es que el vendedor acepte asumir deudas ocultas o que pacten una rebaja del precio. Un acuerdo escrito evita conflictos posteriores.

2) Conciliación o acuerdo con la comunidad. Si la comunidad reclama, puede pactar el pago fraccionado o una reducción si existe fundamento para impugnar el acuerdo que aprobó las obras.

3) Juicio o impugnación. Si la comunidad insiste y usted considera que la aprobación fue irregular, podrá impugnar actas ante la jurisdicción o reclamar al vendedor por vicios ocultos. Si pierde el litigio, puede afrontar el pago de la cuota y, en casos de impago, medidas de cobranza por la comunidad. Si gana, se anula la exigencia o se compensa el pago.

Y si gana, ¿cobro? Si su reclamación es contra el vendedor, la sentencia permitirá exigir indemnización, pero el cobro depende de la solvencia del vendedor.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el certificado de deudas antes de comprar: sin él no sabrá si hay obligaciones pendientes.
• Creer sólo en la palabra del vendedor: pida documentación oficial y actas.
• No leer el reglamento de copropiedad: ahí están las reglas sobre obras y cuotas.
• No registrar las comunicaciones con la administración: emails y cartas con acuse son prueba esencial.
• Aceptar verbalmente que el vendedor pagará sin hacerlo constar por escrito en el contrato de compraventa.